[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 1991.3.13. 설립된 청구인이 1993.1.14. 주택건설 목적으로ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 3필지 토지 950.4㎡(이하 “이건 토지”라 한다) 및 주택 147.63㎡(이하 “이건 부동산”이라 한다)를 취득(1993.1.15. 등기)한 후 4년(3년) 이내에 정당한 사유없이 주택건설용에 직접 사용하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(425,576,260원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 66,389,890원(가산세 포함)과 이건 부동산에 대한 등기를 대도시내에서 법인설립후 5년 이내에 취득하는 부동산 등기로 보아 그 취득가액(451,044,240원)에 구지방세법(1993.12.27. 법률 제4611호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제138조제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 등록세 54,125,310원, 교육세 10,825,060원, 합계 64,950,370원을 1997.6.16. 각각 부과 고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1993.1.14. 이건 부동산을 취득한 후 건물을 철거하고 유예기간내에 공동주택을 건설할 계획이었으나, 1993.12.17. 도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법 제3조의 규정에 의거 이건 부동산을 포함한ㅇㅇ동ㅇㅇ가ㅇㅇ번지일대가 주거환경개선지구로 지정(건설부 고시 제1993-515호)된 후 1996.1.13. 부산광역시에서 주거환경개선계획을 수립 고시(부산광역시 고시 제1996-3호)할 때까지 주택건설을 할 수 없었을 뿐만 아니라, 1996.1.13. 부산광역시에서 주거환경개선계획을 수립 고시하면서 건축물의 건폐율을 23.1%, 용적율을 83.3%로 제한함에 따라 청구인으로서는 이건 토지상에 공동주택을 건설하여 공급하기에는 경제성이 없고 재정상 막대한 손해가 발생되리라 예상되므로 이건 토지 취득일로부터 4년 이내에 주택건설 공사를 착공하지 못하고 미루어 오다가 1997.5월 위 주거환경개선계획이 일부 변경되어 건폐율과 용적율이 완화 조정됨에 따라 공동주택 설계를 완료하고 사업자등록증을 재발급 받은 후 공사준비 과정을 진행중에 있으므로 이건 토지를 주택건설용에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는데도 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하며, 또한 부산광역시장이 1993. 4.15. 청구인의 주택건설사업자 등록을 취소하였다고 하더라도 언제든지 재등록을 할 수 있는데도 주택건설사업자 등록이 말소되었다는 이유로 등록세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 취득세와 등록세 등 부과 처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 법인이 주택건설용 토지를 취득한 후 4년(3년) 이내에 주택건설공사를 착공하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부와 대도시내 법인 설립후 5년 이내에 취득하는 부동산 등기로 보아 등록세 등을 중과세한 처분이 적법한지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서“법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 1년(...)내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지...”라고 규정하고, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로 부터 4년이 경과되지 아니한 토지...”라고 규정하는한편, 구지방세법 제138조제1항에서“다음 각호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조...에 규정하는당해 세율(1000분의 30)의 5배로 한다. 다만, 대통령령이 정하는 업종...에 대하여는 그러하지 아니하다”라고 규정한 다음, 그 제3호에서 “대도시에서의 법인의 설립과...그 설립...이후의 부동산 등기”라고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서 “제1항의 규정에 의한 등록세 중과세의 범위와 적용기준 기타 필요한 사항은 대통령령으로...정한다”라고 규정하고 있으며, 지방세법시행령 제101조제1항에서 “법 제138조제1항 단서의 규정에서 대통령령으로 정하는 업종 이라 함은 다음 각호와 같다”라고 규정한 다음, 그 제5호에서 “...주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 건설부에 등록된주택건설사업(주택건설용으로 취득 등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)”이라고 규정하고, 같은조 제2항에서“제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유없이 1년(제1항제5호의 규정에 의한 주택건설업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우와 다른 업종에 겸용하는 경우의 그 겸용부분에 대하여는 법 제138조제1항 본문의 규정을 적용한다”라고 규정하고 있으며, 구지방세법시행령 제102조제1항에서 “법 제138조에서 대통령령으로 정하는 대도시 라 함은 제79조의6의 규정에 의한 대도시를 말한다”라고 규정하고, 같은조 제2항에서 “법 제138조제1항제3호에서 법인의 설립과 지점...또는 분사무소의 전입에 따른 부동산 등기 라 함은 당해 법인 또는 지점 등이 그 설립·설치...이전에 취득하는 일체의 부동산 등기를 말하며, 그 설립...이후의 부동산 등기 라 함은 법인...이 설립...이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산 등기를 말한다...”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 청구인은 주택건설사업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 대도시내에서 이건 부동산을 취득한 후 4년(3년) 이내에 정당한 사유없이 주택건설용에 직접 사용하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하고 이건 부동산에 대한 등기를 대도시내에서 법인설립후 5년 이내에 취득하는 부동산 등기로 보아 등록세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 이건 부동산을 취득한 후 건물을 철거하고 주택건설공사를 착공하려고 하였으나, 이건 부동산 소재지역이 주거환경지구로 지정되어 주택건설공사를 착공할 수 없었고, 주거환경개선계획을 수립 고시하면서 건폐율(23.1%)과 용적율(83.3%)을 제한함에 따라 경제성이 없어 착공을 미루어 오다가 주거환경개선계획이 일부 완화됨에 따라 공사준비를 진행중에 있으므로 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있을 뿐만 아니라, 주택건설 사업자 등록이 말소되었다고 하더라도 언제든지 재등록을 할 수 있는데도 취득세와 등록세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 구지방세법 제112조제2항, 지방세법시행령 제84조의4제1항 및 같은조 제4항제10호에서 주택건설업을 영위하는 법인이 주택건설을 위하여 토지를 취득한 후 4년 이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우에는 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 구지방세법 제138조제1항, 지방세법시행령 제101조제1항제5호 및 같은조 제2항에서는 건설부에 등록된 주택건설사업을 영위하는 법인이 주택건설용으로 취득등기한 부동산을 취득일로부터 3년 이내에 정당한 사유없이 주택건설에 착공하지 아니하는 경우 등록세를 중과세하도록 규정하고 있는 바, 여기에서의 정당한 사유라 함은 관계 법령에 의한 사용금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 직접 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하고도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 경우의 내부적인 사유도 포함한다(같은 취지의 대법원 판결 1993.7.27, 93누6041)고 할 것이므로, 먼저 청구인이 이건 부동산을 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있었는지 여부를 살펴보면, 청구인이 이건 부동산을 취득(1993.1.14.)한 이후, 이건 토지 소재지역이 1993.12.17. 주거환경개선지구로 지정 고시(건설부 고시 제1993-515호)됨에 따라 부산광역시가 위 고시지구에 대한 토지이용계획, 공공시설의 정비, 주택건설 및 부대복리시설에 관한 사항 등 구체적인 주거환경개선계획을 수립하여 1996.1.13. 이를 고시(부산광역시 고시 제1996-3호)하였는 바, 도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법 제10조에 의하면 시장 등(사업시행자)은 주거환경개선지구로 지정된 지구에 대하여 제6조의 규정에 의한 동 계획이 고시될 때까지 건축허가 등을 하지 아니할 수 있다고 규정되어 있어 사실상 위 주거환경 개선계획에 부응하는 주택건설이 어려운 상태에 있다고 볼 수 있으나, 주거환경개선지구로 지정 고시되더라도 사업시행자가 주민의견 및 지역여건 등을 검토하여 사업추진에 지장이 없는 범위내에서 건축허가 등이 가능하다고 유권해석(건설부 주개 30420-34884, 1991)하고 있음을 볼 때, 충분히 주택건설을 할 수 있었음에도 이건 토지 취득일(1993.1.14.)로 부터 5년이 경과한 1998.2.11. 현재까지도 건축허가 신청 등 건축착공을 하기 위한 일련의 준비과정도 거치지 아니하고 나대지 상태로 방치하고 있는 이상, 이건 토지를 주택건설용에 직접 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하였다고 볼 수 없고, 또한 1996. 1.13. 부산광역시 고시(제96-3호)로 이건 토지 소재지역에 대하여 건폐율과 용적율 등을 상대적으로 낮게 책정(건폐율 23.1%, 용적율 83.3%) 하였다가 토지소유자의 민원발생 우려로 인하여 건폐율과 용적율을 완화(건폐율 90%이하, 용적율 400% 이하)하였으나, 이는 이건 토지 소재지역이 고지대이고, 부산지방기상청이 이건 토지와 연접해 있어 기상관측에 장애가 되므로 당초 건폐율과 용적율을 낮게 책정한 것으로서 합리적 이유없이 제한한 것이 아니므로 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠다. 다음으로, 주택건설사업자 등록이 말소되었다고 하더라도 언제든지 재등록을 할 수 있는데도 등록세 등을 중과세한 처분이 부당하다는 청구인의 주장을 살펴보면, 구지방세법 제138조제1항 및 지방세법시행령 제101조제1항제5호의 규정에 의하면 대도시내에서 법인을 설립한 후 5년 이내에 취득 등기하는 부동산에 대하여는 등록세를 중과세하면서 그 예외의 하나로 주택건설촉진법 제6조 소정의 건설부에 등록된 주택건설업자에 대하여는 그 등록세의 중과를 배제하도록 규정하고 있는 바, 그 예외의 취지는 일정한 자격요건을 갖추고 연간 일정한 호수 이상의 주택건설의 실적이 있는 자에 대하여 건설부에 등록을 하게 한 다음, 그 등록된 주택건설업자로 하여금 주택의 건설기준이나 규모, 주택의 공급조건, 방법 및 설치에 관하여 엄격한 기준을 설정하여 이를 준수하게 하는 등의 규제를 함과 아울러 주택건설을 촉진함으로써 주거생활의 안정을 도모하고 그 주거수준의 향상을 기하는데 있다 할 것(같은 취지의 대법원 판결 1995.6.16, 95누2395)으로서 청구인의 경우 주택건설업을 영위할 목적으로 1991.3.13. 부산광역시에서 법인을 설립한 후 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의거 주택건설사업자 등록을 하고 같은해 9.9. 부산광역시장으로부터 주택건설사업자 등록증을 교부받은 후 1993.1.14. 이건 부동산을 취득하고 같은해 1.15. 청구인 명의로 소유권 이전등기를 하였으나, 같은해 2월경 부산광역시에 주택건설사업자 실적 평가결과 소재지 불명으로 1993.4.15. 주택건설촉진법 제7조의 규정에 의거 주택건설사업자 등록이 말소되었음에도 1998.2.11. 현재까지도 재등록을 하지 아니한 이상, 청구인은 지방세법시행령 제101조제1항제5호의 규정에 의한 주택건설업을 영위하는 자에 해당한다고 할 수 없으므로 처분청이 청구인에게 이건 취득세와 등록세 등을 중과세한 처분은 별다른 잘못이 없다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 2. 24 내 무 부 장 관