[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1994.2.26.ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 토지 1,425㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 주택건설용으로 취득한 후 1995.5.25. 착공하여 주택을 건축하던 중 1997.4.25. 정당한 사유없이 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(2,399,664,100원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 374,347,590원, 농어촌특별세 34,315,190원, 합계 408,662,780원(가산세 포함)을 1997.6.12. 부과 고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택건설 및 분양 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1994.2.26. 이건 토지를 서울특별시로부터 2,535,218,780원(연체료 포함)에 공매 취득한 후 건축허가(1995.4.4.)를 받고 청구외 (주)ㅇㅇ와 도급금액 5,879,500,000원에 공정율에 따라 매3개월마다 기성 확정하여 공사대금을 지급하기로 하는 공사도급계약을 체결하고 1995.5.25. 착공하여 공사를 진행하였고, 1994.1.12.부터 주요일간지(ㅇㅇ일보, ㅇㅇ일보, ㅇㅇ일보)에 3회에 걸쳐 분양공고를 하는 등 적극적인 노력을 다하였음에도 부동산 경기불황으로 분양되지 않아 기성금을 납부하지 못하고 누적된 결손으로 자금압박을 받고 있는 상태에서 시공사로부터 2회(1996.1.6. 및 10.6.)에 걸쳐 기성금 납부독촉(6회분에 미납금 총 4,100,000,000원)을 받게 되므로 더 이상 견디기 어려워 건축공정 90% 시점인 1997.4.25. 시공사에게 대지비 명목 대여금 및 기성금 상계조건으로 이건 토지를 매각하게 되었는 바, 이는 이건 토지를 매각한 정당한 사유에 해당된다 할 것인데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 취득세 중과규정의 입법 취지에도 어긋난 부당한 처분이라고 주장하면서 이건 부과 처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 법인이 주택건설용 토지를 취득한 후 건축중 미분양에 따른 자금압박 사유로 매각한 경우 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용토지... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다.... ”라고 규정하고 있으며, 구지방세법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것)제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년(...)이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 말한다”라고 규정하고, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지...”라고 규정하고 있으며, 구지방세법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우(5년 이내에 정당한 사유없이 이를 매각하는 경우를 포함한다)에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 1994.2.26. 주택건설을 목적으로 이건 토지를 취득한 후 1995.5.25. 착공하여 건축하던 중 이건 토지 취득일로부터 5년 이내인 1997.4.25. 정당한 사유없이 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 이건 토지를 취득하여 청구외 (주)ㅇㅇ와 공사도급계약을 체결하고 정상적으로 건축공사를 추진하였고, 주요일간지(ㅇㅇ일보 등)에 3회 분양공고를 하는 등 적극적인 노력을 다했음에도 부동산 경기 불황으로 분양되지 않아 기성금을 납부하지 못하고 결손금 누적으로 자금압박을 받는 상태에서 기성금 납부 독촉을 받게 되어 더 이상 견디지 못하고 건축공정 90% 시점에서 기성금과의 상계 조건으로 시공사에게 매각하였는 바, 이는 법인의 비업무용토지에서 제외되는 정당한 사유에 해당된다고 주장하고 있다. 살피건대, 구지방세법 제112조제2항, 제112조의3 및 구지방세법시행령 제84조의4제4항제10호의 규정을 종합하면, 주택건설 등을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 토지를 취득한 후 4년이 경과하도록 정당한 사유없이 주택건설용에 직접 사용하지 아니하거나 정당한 사유없이 매각하는 경우는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 위 규정에서의 정당한 사유라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 뜻한다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26. 92누8750)할 것이므로, 청구인의 경우 주택건설업, 부동산 임대관리 분양대행업 등을 목적사업으로 1987.9.10. 설립된 법인으로서 1994.2.26. 주택건설을 목적으로 이건 토지를 취득한 후 1995.4.4. 건축허가(지하1층, 지상4층 연면적 1,425㎡, 10세대 공동주택)를 받고 청구외 (주)ㅇㅇ와 공사도급계약(도급금액 5,879,500,000원)을 체결하여 1995.5. 25. 착공한 사실과 1994.1.11. ㅇㅇ일보, 1994.1.12. ㅇㅇ일보, 1994.1.12. ㅇㅇ일보에 각각 분양 공고를 한 사실에 대하여는 제출된 관계 증빙자료(건축허가서, 공사도급계약서, 분양공고 신문 등)에서 알 수 있으나, 주택을 건설·분양하고자 하였다면 토지를 취득하기 전에 주택의 수요 판단, 분양전망 등에 대하여 충분히 검토한 후 취득했어야 하고, 분양하기 위한 적극적인 노력과 추진을 다하여야 하나 청구인은 1994.1.11.과 1.12. 같은 시기 3개 일간지에 동시 분양 공고를 하였을 뿐, 정기적으로 공고를 한다든지 달리 노력한 흔적이 전혀 없는 상태에서 주택분양이 이루어지지 않아 기성금을 납부하지 못하고 독촉을 받게 되어 기성금과 상계하는 조건으로 이건 토지를 매각하게 되었는 바, 그러한 사유는 내부적 사유에 불과하다 할 것이고 그 귀책사유도 청구인에게 있다 할 것이며, 또한 청구인의 년도별 경영상태를 볼때 1993년 50백만원, 1994년 83백만원, 1995년 39백만원의 당기 순이익이 발생되었고 1996년 171백만원의 손실이 있었던 사실(년도별 결산서에서 입증됨)을 알 수 있으므로 주택건설사업을 하는 법인이 계속하여 이익이 발생되었다가 한해 171백만원의 손실이 있다하여 공정 90%의 건축사업을 완료하지 못하고 매각(1997.4.25.)하였음은 정당한 사유로 볼 수 없다 할 것이므로 처분청에서 청구인이 주택건설용 토지를 취득하여 건축중에 매각한 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 적법하다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로지방세법제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 1. 30. 내 무 부 장 관