[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1996.5.14.ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 대지 394.4㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 채권보전용으로 법원으로부터 경락 취득한 후 정당한 사유없이 1년 이내에 매각하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(435,000,000원)에 지방세법 제112조제2항의 중과세율을적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 67,860,000원, 농어촌특별세 6,220,500원, 합계 74,080,500원(가산세 포함)을 1997.8.8. 부과 고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지에 본점을 두고 여수신업무를 영위할 목적으로 설립된 법인으로서 청구외 ㅇㅇㅇ이 채무보증(채무자 ㅇㅇㅇ)을 한 이건 토지와 건축물(이하 “이건 구건축물”이라 한다)을 1992.4.30. 8억원에 근저당권을 설정하였고, 이건 토지와 구건축물을 담보 제공한 청구외 ㅇㅇㅇ이 근저당권자인 청구인에게 통보도 하지 아니한 채 근저당권이 설정된 이건 토지상의 구건축물을 철거하고 이건 토지상에 새로운 건축물(이하 “신건축물”이라 한다)을 신축한 다음, 구건축물에 대한 멸실등기도 하지 아니한 채 1995.4.30. 신건축물을 자신(ㅇㅇㅇ)의 장모(청구외 ㅇㅇㅇ)의 명의로 소유권 보존등기를 경료하였으며, 청구인은 신건축물에 대하여 추가로 근저당권 설정을 요구하였으나 채무자 청구외 ㅇㅇㅇ의 미협조로 신건축물에 대한 저당권을 설정하지 못한 상태에서 채권회수를 목적으로 근저당권이 설정된 이건 토지에 대해서만 법원에 경매를 신청하였으나, 토지와 건축물의 소유자가 각각 다르고 건물 소유주와의 권리·의무관계가 불확실하다는 이유로 이건 경매에 응찰자가 없어 부득이 청구인이 1996.5.14. 경락을 받아 취득하게 된 것이며, 청구인은 이건 토지를 경락 취득한 후 1년 이내에 매각하고자 노력하였으나, 이건 토지와 신건축물의 소유자가 다르고 신건축물 소유자와 토지소유자간의 지상권 설정 및 토지 임대차 계약 등이 체결되어 있지 아니하여 이건 토지상의 신건축물에 대한 법정 지상권이 인정되지 않는다고 판단한 청구인은 담보제공자(청구외 ㅇㅇㅇ)의 부당 행위로 인한 재산권 침해를 보전받기 위하여 1996.5.16. 신건축물 소유자(청구외 ㅇㅇㅇ)와 신건축물의 세입자를 상대로 이건 토지 인도 및 건물 철거명령에 관한 소송 및 부당이득 반환 청구소송을 제기하였으며, 청구인이 소송을 진행하던 중에 신건축물에 대한 저당권을 설정한 제3자가 신건축물에 대해 법원에 경매를 신청하였고 청구인은 신건축물을 경락받아 이건 토지와 함께 매각하는 것이 합당하다고 판단되어 1997.3.8. 신건축물을 법원으로부터 낙찰 허가 결정을 받았으나, 이건 신건축물의 후순위 저당권자가 이에 불복하여 항소 및 대법원에 상고를 하여 1997.7.16. 대법원으로부터 청구인이 최종 낙찰 허가 결정을 받아 1997.9.4. 경락대금을 지급완료 함과 동시에 이건 신건축물을 취득하는 등 이건 토지를 매각하기 위하여 위와 같은 정상적인 노력을 다하고도 1년 이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있는데도 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과 처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 법인이 채권보전용 토지를 취득한 후 1년 이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로,
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 1년(...)내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지...”라고 규정하고, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제2호(1997.10.1. 대통령령 제15489호로 개정되기 전의 것)에서 “채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지. 다만, 취득 후 1년(...금융기관이...한국산업은행법에 의하여 설립된 성업공사에 매각을 위임한 토지...는 2년 6월)이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니한 경우(...)에는 그러하지 아니하다”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 이건 토지를 채권보전용으로 취득한 후 정당한 사유없이 1년 이내에 매각하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 이건 토지의 경우 토지와 건물의 소유자가 다르고 이건 신건축물이 이건 토지에 대한 지상권 설정 계약이나 토지 임대차 계약이 체결되어 있지 않는 등 이건 토지와 그 지상건축물간의 모호한 법률 관계로 인하여 토지의 정상적인 매각이 불가능한 상황이었기 때문에 우선 이건 신건축물의 소유자 및 세입자를 상대로 “토지인도 및 건물철거 명령에 관한 청구소송”을 제기하였고, 이건 신건축물의 경매에 참가하여 경락을 받는 등 이건 토지를 매각하기 위한 일련의 정상적인 노력을 다한 정당한 사유가 있는데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 지방세법 제112조제2항 및 구지방세법시행령 제84조의4제4항제2호에 서 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 토지를 취득한 후 1년(금융기관이 성업공사에 매각을 위임한 토지는 2년 6월)이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니한 경우 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 여기에서의 정당한 사유 라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 취득한 토지를 매각하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 유예기간내에 매각에 이르지 못한 경우까지 포함된다 할 것이고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 그 중과의 입법 취지를 충분히 고려하면서 그 해당 법인의 목적사업, 소정 기간내에 매각할 수 없었던 법령상, 사실상의 장애 사유와 장애 정도, 당해 법인이 토지의 취득 목적에 비추어 이를 매각하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부와 유예기간 경과후 매각여부 및 경과 기간 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것(같은 취지의 감사원 심사결정 1997.4.22, 제57호)인 바, 청구인의 경우 1996.5.14. 이건 토지를 채권을 행사할 목적으로 법원으로 부터 경락받아 취득하였으나, 이건 토지와 신건축물의 소유자가 다르고 이건 신건축물이 이건 토지에 대한 지상권 설정 계약이나, 토지 임대차 계약이 체결되어 있지 않는 등 이건 토지와 그 지상 건축물간의 모호한 법률 관계로 인하여 이건 토지의 정상적인 매각이 불가능한 상태였으므로 청구인은 1996.5.16. 이건 신건축물의 소유자와 이건 건축물의 세입자를 상대로 이건 토지 인도 및 건물철거명령에 관한 소송과 부당이득반환 청구소송을 제기하였으며 그후 이건 신건축물이 경매 대상물로 나와 청구인은 이건 신건축물을 경락받아 이건 토지와 함께 매각하는 것이 합리적이라고 판단하고 1997.7.16. 이건 신건축물에 대한 경매에 참가하여 경락을 받아 1997.9.4. 경락대금 지급을 완료한 다음, 이건 신건축물을 취득하는 등 이건 토지를 취득한 후 1년 이내에 매각하기 위한 정상적인 노력을 다하였다고 주장하고 있으나 토지가 비록 그 지상에 소유자를 달리하는 건축물이 건축되어 있었다고 할지라도 그 지상 건축물과 일괄하여야만 거래의 대상이 될 수 있다고 볼 수 없는 이상 비업무용 재산의 전문적인 처분 기관인 성업공사에 그 처분을 위탁하지 아니한 것은 이건 토지를 매각하기 위하여 정상적인 노력을 다하였다고 보기 어렵다 할 것(대법원 판례 1996.4.30, 96누1924)으로서 청구인이 이건 토지를 성업공사에 매각 의뢰도 하지 아니한 이상 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다 하겠다. 또한 청구인은 1997.9.4. 이건 신건축물을 법원으로부터 경락받아 취득하여 이건 토지와 그 지상 건축물을 모두 취득하고도 이의신청일(1997.10.10.) 현재까지도 매각을 위한 어떠한 조치도 한 사실이 없다고 보여지므로 청구인이 이건 토지를 취득후 1년 이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있다는 주장 또한 받아들일 수 없다 하겠으므로 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 적법하다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로지방세법제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 1. 30. 내 무 부 장 관