[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1994.7.11. 및 1994.11.25.ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 18필지 토지 30,126.9㎡(이하 “전체 토지”라 한다)를 공동주택 건설목적으로 취득하여 전체 토지중 27,591.02㎡는 1994.11.24. 아파트 5동 648세대를 건축하는 주택건설 사업계획 승인을 받아 공동주택 건설목적으로 사용하였으나, 나머지 토지(2,535.88㎡)중 같은동 ㅇㅇ번지 토지 221.3㎡(이하 “이건 토지”라 한다)는 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 취득일로부터 5년 이내인 1997.1.30. 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(66,139,928원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 10,317,820원(가산세 포함)을 1997.7.12. 부과 고지하였고, 농어촌특별세 945,790원(가산세 포함)을 1997.8.9. 부과 고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 공동주택 건설목적으로 1994.11.25. 이건 토지를 취득할 당시 매도자인 청구외 ㅇㅇ학원 및 이사장 이무용이 이건 토지를 포함한 전체 토지를 일괄하여 취득할 것을 요구하여 이건 토지를 부득이 취득할 수 밖에 없었고, 주택건설사업계획 승인 과정에서 처분청이 도시계획선에 의거 사업부지를 확정하는 관계로 이건 토지가 사업부지에서 제외되었으며, 이건 토지에 모든 여건상 공동주택 신축이 불가능하여 부득이 매각한 것이므로 정당한 사유가 있다 할 것인데도 이건 토지 취득일로부터 5년 이내에 매각하였다는 사유만으로 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과 처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 토지를 취득하여 공동주택 건설용으로 사용하고 남은 자투리 토지를 5년 이내에 매각한 경우 정당한 사유로 볼 수 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용토지... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다.... ”라고 규정하고, 지방세법시행령제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지...”라고 규정하며, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지...”라고 규정하고, 구지방세법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우(5년 이내에 정당한 사유없이 이를 매각하는 경우를 포함한다)에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 공동주택 건설목적으로 취득한 전체 토지중 이건 토지를 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 5년 이내에 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 공동주택 건설을 위해 이건 토지를 포함한 전체 토지를 일괄하여 구입할 수 밖에 없었고, 주택건설사업계획 승인과정에서 이건 토지가 사업부지에서 제외되었으며, 공동주택 신축이 불가능하여 부득이 매각한 것이므로 정당한 사유가 있다고 주장하고 있다. 살피건대, 구지방세법 제112조제2항 및 제112조의3과 지방세법시행령 제84조의4제1항제2호 및 제4항제10호의 규정을 종합하여 보면, 주택건설 등을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지를 취득한 날로부터 4년이 경과하도록 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하거나 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 경우 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 여기에서의 『정당한 사유』라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함된다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26. 92누8750)할 것인 바, 주택건설사업을 수행하는 과정에서 불가피하게 자투리 땅을 취득한 것이라 하더라도 그러한 사정만으로 자투리 땅의 매각 처분에 대한 정당한 사유로 삼을 수 없고, 자투리 땅에 소규모의 공동주택을 건축하는 등 법인의 고유업무에 사용하는 것이 실제로 불가능하였는지 여부를 심리하지 아니하고는 위 자투리 땅을 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 매각 처분한 것에 정당한 사유가 있다고 단정할 수 없다(같은 취지의 대법원 판결 1994.5.13, 93누17546)할 것으로서 청구인은 1994.7.11. 및 1994.11.25. 공동주택 건설목적으로 전체 토지(30,126.9㎡)를 취득하여 전체 토지중 27,591.02㎡만 주택건설 사업부지로 하여 1994.11.24. 주택건설사업계획 승인을 받아 공동주택 건설목적으로 사용하였으나, 나머지 토지(2,535.88㎡)중 이건 토지(221.3㎡)는 공동주택 건설목적으로 사용하지 아니하고 1997.1.30. 매각하였고, 이건 토지는 청구인이 건설한 아파트 진입로 좌측에 접하여 있고, 가로 11.07m 및 세로 19.98m의 직사각형 형태의 토지로서 일반 주거지역에 위치하고 있으며, 평택시건축조례 제62조에서 일반 주거지역의 경우 대지면적의 최소 한도가 90㎡ 이상으로 규정하고 있어 이건 토지면적(221.3㎡)은 그 이상임을 알 수 있고, 이건 토지는 건폐율이 100분의 60이고 용적율이 400%이므로 건축법시행령 제65조제1항제2호의 규정에 의거 이건 토지상에 공동주택중 다세대주택(동당 건축연면적이 660㎡이하인 4층 이하의 주택)을 충분히 건축할 수 있었다고 보아야 할 것(처분청 건축관련 부서에서 확인함)인데도 청구인은 이건 토지상에 소규모의 공동주택을 건축하기 위한 노력을 해 보지도 아니하고 이건 토지가 자투리 토지라는 이유만으로 이건 토지를 매각한 것은 정당한 사유에 해당되지 아니하여 청구인의 주장을 받아들일 수 없다 하겠으므로 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 적법하다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로지방세법제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 1. 30. 내 무 부 장 관