아파트 건축부지로 사용하고 남은 토지를 매각한데 정당한 사유가 있는지 여부(경정)

[주 문] 처분청이 1998.4.10. 청구인에게 부과 고지한 취득세 146,376,260원, 농어촌특별세 13,417,790원, 합계 159,794,050원(가산세 포함)은 이를 취득세 138,078,900원, 농어촌특별세 12,657,210원, 합계 150,736,110원(가산세 포함)으로 경정한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1995.5.16.～1995.11.2. 공동주택을 건축하기 위하여ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 외 118필지 토지 54,739㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 취득하고, 1995.12.30. 인천광역시장으로부터 주택건설사업계획 승인을 받아 이건 토지중 52,357㎡는 공동주택 신축부지로 사용하고 있으나 이건 토지중 2,382㎡(이하 “이건 쟁점토지”라 한다)는 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 1995.11.8～1996.8.2. 각각 매각하였으므로 이건 쟁점토지의 취득가액(1,002,518,035원)에 지방세법 제112조제2항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 146,376,260원, 농어촌특별세 13,417,790원, 합계 159,794,050원(가산세 포함)을 1998.4.10. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이건 토지를 아파트 건축을 위하여 취득하였으며, 1995.12.30. 이건 토지중 52,357㎡에 대하여 인천광역시장으로부터 주택건설사업계획 승인을 받아 아파트 신축부지로 사용하였고, 잔여 토지인 이건 쟁점토지는 1필지의 토지가 아니며 아파트 건축부지 밖에 산재되어 있어 사실상 소규모 공동주택을 건축하기에도 부적합한 토지이고, 또한 이건 쟁점토지는 아파트 건축사업 추진과정에서 불가피하게 발생하는 토지로서 법인의 고유목적 이외의 토지의 취득 보유로 인한 비생산적인 투기의 조장을 방지하고 토지의 효율적 이용을 꾀하기 위한 법인의 비업무용 토지에 대한 중과세의 입법취지에 비추어 볼 때에도 법인의 비업무용 토지에 해당하지 아니하므로 단순히 이건 쟁점토지를 매각하였다고 하여 처분청이 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과 처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 아파트 건축부지로 사용하고 남은 토지를 매각한데 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로 가.먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용 토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다... ”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “지방세법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용 토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지... ”라고 규정하며, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날부터 4년이 경과되지 아니한 토지”라고 규정하고 있으며, 지방세법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 다해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 각각 규정하고 있다.

• 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 공동주택를 건축하기 위하여 취득한 이전 토지중 이건 쟁점토지를 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 매각하였으므로 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 이건 쟁점토지는 아파트 주택건설사업 추진과정에서 불가피하게 발생한 잔여 토지로서 사실상 소규모 공동주택의 건축이 불가능하므로 법인의 비업무용 토지에 대한 중과세의 입법취지에 비추어 이건 쟁점토지를 매각한데는 정당한 사유가 있다고 주장하고 있다. 살피건대, 지방세법 제112조제2항 및 제112조의3, 지방세법시행령 제84조의4제1항제2호 및 제4항제10호의 규정을 종합하면, 주택건설 등을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지를 취득한 날부터 4년이 경과하도록 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하거나 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각하는 경우에는 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 주택건설사업을 수행하는 과정에서 불가피하게 자투리 땅을 취득한 것이라 하더라도 그러한 사정만으로 자투리 땅의 매각 처분에 대한 정당한 사유로 삼을 수 없고, 자투리 땅에 소규모의 공동주택을 건축하는 등 법인의 고유업무에 사용하는 것이 실제로 불가능하였는지 여부를 심리하지 아니하고는 위 자투리 땅을 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 매각 처분한 것에 정당한 사유가 있다고 단정할 수 없다(같은 취지의 대법원 판결 1994.5.13. 93누17546)할 것으로서, 청구인의 경우 1995.5.16.～1995.11.2.사이에 아파트를 건축하기 위하여 이건 토지를 순차적으로 취득하였으며, 1995.12.30. 이건 토지중 52,357㎡에 대하여서만 인천광역시장으로부터 주택건설사업계획 승인을 받아 17개동, 1,351세대의 아파트를 건축중에 있고, 주택건설사업계획에서 제외된 이건 쟁점토지중ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 토지 452㎡중 120㎡(이하 “이건 제1토지”라 한다)를 1995.12.29.에,ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 토지 674㎡중 337㎡(이하 “이건 제2토지”라 한다)를 1995.12.29.에,ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 토지 3,902㎡중 1,161㎡(이하 “이건 제3토지”라 한다)를 1996.1.18.에,ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 토지 717㎡중 623㎡(이하 “이건 제4토지”라 한다)를 1996.1.26.에 각각 매각한 사실을 알 수 있으며, 인천광역시서구건축조례 제44조제1항제호에서 대지면적의 최소한도가 90㎡이상으로 규정되어 있으므로 이건 제1～제4토지는 법률상 모두 건축이 가능한 토지이나 이건 제1토지의 형태를 보면 구릉이 있는 낮은 야산 모양을 갖추고 있고, 그 면적(120㎡)을 고려할 때 사실상 소규모 공동주택을 건축하기에는 어렵다고 보는 것이 타당하며, 나머지 이건 제2～제4토지는 비교적 토지의 형태가 정사각형(이건 제4토지)와 직사각형(이건 제2,3토지)에 가깝고, 그 규모도 소규모 공동주택을 건축하기에는 충분한 면적에 해당된다고 판단되며, 달리 이건 제2～제4토지상에 공동주택을 건축하는데 법률상 또는 사실상에 제한이 있었다고 볼 수도 없는데도 이러한 소규모 공동주택을 건축하고자 아무런 노력도 하지 않은채 매각한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다 할 것이므로 처분청이 이건 제1토지를 법인이 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 잘못이 있다 하겠으나, 이건 제2～제4토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 중과세한 처분은 적법하다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 일부 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1998. 7. 29. 행 정 자 치 부 장 관