[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 1992.3.6. 설립된 청구인이 1996.6.4.ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 4필지 토지 2,284㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 취득한 후 1996.10.2.부터 같은해 12.6.까지 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지 및 대도시내 법인설립 후 5년 이내에 취득·등기한 부동산으로 보아 그 취득가액(955,114,430원)에 지방세법 제112조제2항 및 제138조제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 148,997,840원, 농어촌특별세 13,658,120원, 등록세 137,536,470원, 교육세 25,215,010원, 합계 325,407,440원(가산세 포함)을 1997.6.13. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택건설사업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 공동주택 신축 목적으로 1996.6.4. 이건 토지를 취득한 후 공동주택 신축계획을 수립하고 설계를 의뢰하는 등 건축준비를 진행하였으나, 주택사업 공제조합의 연대보증회사인 청구외 ㅇㅇ건설(주)이 고의에 의한 부도파산으로 청구인은 주택사업 공제조합으로부터 제반 보증거래가 중단되고 부도에 따른 연대보증 채무(1,235,000,000원) 이행청구를 받아 청구외 ㅇㅇ건설(주)에 대한 채권확보를 위해 청구외 인천남부경찰서에 진정서를 제출하는 등 노력을 다하였으나, 무위로 그치고 거듭되는 주택건설경기 침체로 인하여 점증되는 금융부채 및 일반채무의 이자상환도 급급한 실정에 직면하여 주택건설사업을 포기 또는 파산을 염려해야 하는 상황이었으며, 특히 주택사업 공제조합이 대출보증 이용한도를 축소조정(출자지분 금액의 2배 → 1배 이내)하고, 기존 대출보증금을 1996.12월한 1배 상당액으로 상환조치하도록 함에 따라 보증채무의 압박으로 기본 사업을 중단하거나 최소한 계획을 축소 조정하지 않으면 안되게 되었고, 연대보증사의 부도파산으로 인한 청구인의 부도설까지 겹쳐 금융기관은 물론 사채시장도 자금조달이 끊기고 하도급 업체들의 공사기피 및 작업지연 등으로 기존 사업장의 공동주택 사업도 지연되는 사태에 직면하는 등 공동주택 사업추진이 어렵게 되어 부득이 이건 토지를 매각한 정당한 사유가 있는데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 매각한 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 구지방세법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 규정하고 있으며, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “법인이 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지(단서생략)”라고 규정하고 있으며, 같은조 제3항에서 “다음 각호에 정하는 토지는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 본다(단서생략)”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “부동산 매매업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 제3자에게 매도할 목적으로 취득한 토지로서 내무부령이 정하는 부동산 매매용 토지. 다만,... 행정관청의 인·허가 등을 받아 취득·보유하는 토지...를 제외한다”라고 규정하고, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지...”라고 규정하고 있으며, 지방세법 제138조제1항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 5배로 한다. 다만, 대통령령이 정하는 업종...에 관한 등기에 대하여는 그러하지 아니하다”라고 규정한 다음, 그 제3호에서 “대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 그 설립·설치...이후의 부동산 등기”라고 규정하고, 구지방세법시행령(1997.10.1. 대통령령 제15489호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제101조제1항에서 “법 제138조제1항 단서의 규정에서 『대통령령이 정하는 업종』이라 함은 다음 각호와 같다”라고 규정한 다음, 그 제5호에서 “...주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득 등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)”이라고 규정하고, 같은조 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유없이 1년(제1항제5호의 규정에 의한 주택건설사업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우...에 대하여는 법 제138조제1항본문의 규정을 적용한다”라고 규정하고 있으며, 지방세법시행령 제102조제2항에서 “법 제138조제1항제3호에서...『그 설립·설치...이후의 부동산 등기』라 함은 법인 또는 지점 등이 설립·설치...이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산 등기를 말한다...”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 1992.3.6. 설립된 청구인이 1996.6.14. 이건 토지를 취득한 후 5년 이내에 정당한 사유없이 매각(1996.10.2.부터 1996.12.6.까지) 하였으므로 이건 토지를 법인의 업무용토지 및 대도시내 법인설립 후 5년 이내에 취득·등기하는 부동산으로 보아 취득세와 등록세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 이건 토지를 취득한 후 건축준비를 하던 중 연대보증회사인 청구외 ㅇㅇ건설(주)이 고의로 부도를 내어 파산함에 따라 주택사업 공제조합에서 제반보증거래가 중단되고 연대보증 채무를 이행토록 독촉하였고, 청구외 ㅇㅇ건설(주)의 부도로 인한 청구인의 부도설로 자금융통이 차단되고 주택건설 경기침체에 따른 금융부채 등의 증가와 공동주택 미분양 적체 현상이 가중되어 부득이 이건 토지를 매각한 정당한 사유가 있는데도 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 지방세법 제112조제2항, 지방세법시행령 제84조의4제1항 및 제4항제10호에 의하면 주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지는 법인의 비업무용토지에서 제외되지만, 그 유예기간내에 고유업무에 직접 사용하지 아니하거나 정당한 사유없이 매각하는 경우 법인의 비업무용토지로 보도록 규정하고, 지방세법 제138조제1항 단서, 같은항 제3호 및 구지방세법시행령 제101조제1항제5호, 같은조 제2항에 의하면 대도시내에서 법인설립 후 5년 이내에 취득·등기한 부동산중 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업에 사용하기 위하여 취득·등기하는 부동산에 대하여는 등록세 중과대상에서 제외하지만, 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 등기일로부터 정당한 사유없이 3년이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우에는 등록세를 중과세하도록 규정하고 있으며, 여기에서의 『정당한 사유』라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함된다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26, 92누8750)할 것인 바, 청구인의 경우 이건 토지를 취득(1996.6.4.)한 후 건축준비를 하던중 연대보증 회사의 부도로 인한 자금사정 악화로 부득이 1996.10.2.부터 1996.12.6.까지 이건 토지를 매각할 수 밖에 없었다고 주장하나, 청구인이 이건 토지상에 주택건설을 하는데는 법령상의 금지 또는 제한사유가 없었는데도 주택사업 공제조합 연대보증 회사의 부도로 인하여 부득이 이건 토지를 매각하였다고 하더라도 이는 법인 내부적인 사유에 불과하다 하겠으며, 청구인이 제출한 관계 증빙자료(재무제표증명원)를 보더라도 분양수입금액(1994년 2,853,000,000원, 1995년 3,146,500,000원, 1996년도 5,337,500,000원)과 매출총이익(1994년 280,757,382원, 1995년 699,891,773원, 1996년 968,957,562원)이 매년 증가하였고, 청구인이 3회에 걸쳐 주택사업공제조합에 105,375,540원(1996. 9.2: 20,000,000원, 1996.11.20: 55,375,540원, 1996.11.26: 30,000,000원)을 변제한 사실과 1995년 이후 금융부채가 증가되었으나, 청구인의 자산규모도 매년 증가되었고 부채 규모보다 자산규모가 많은 것으로 볼 때, 주택사업공제조합 연대보증회사의 부도로 인하여 경영이 악화되고, 공동주택 미분양 적체현상이 가중되었다고 인정하기 어려울 뿐만 아니라, 토지 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 등 때문에 목적사업에 직접 사용하기를 포기한 경우와 같은 것은 정당한 사유에 포함되지 아니한다(같은 취지의 대법원 판결 1989.10.13, 88누11124)할 것이므로, 이건 토지를 주택건설용에 직접 사용하지 못하고 매각할 수 밖에 없었던 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지 및 대도시내에서 법인설립 후 5년 이내에 취득·등기한 부동산으로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 별다른 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로지방세법제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1997. 11. 26. 내 무 부 장 관