[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1995.2.15.부터 1995.6.14.까지ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 20필지 토지 15,572㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 공동주택 건설목적으로 취득한 후 5년 이내인 1996.9.20. 정당한 사유없이 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(4,612,294,081원)에 지방세법 제112조제2항의 중과세율을적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 719,517,870원(가산세 포함)을 1997.4.10. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택건설업 등을 목적사업으로 하여 1993.6.10. 설립된 법인으로서ㅇㅇ시ㅇㅇ동 임대아파트 보증금과ㅇㅇ동 임대아파트 계약금을 받아 1995.2.15.～1995.6.14. 이건 토지를 취득하여 1995.2.21. 청구외 (주)ㅇㅇ개발(이하 “공사수급자”라 한다)과 아파트 신축공사 도급계약을 체결하고 1995.3.25. 주택건설사업계획 승인(23평형～46평형 분양용 아파트 382세대)을 받아 건축공사에 착공한 후 1995.9.13. 처분청으로부터 공동주택 입주자 모집공고 승인을 받아 입주자 모집공고를 하였으나, 분양율이 저조하다는 이유로 공사수급자가 일방적으로 공사를 중단함에 따라 광주지역 아파트 선호도 및 시장 수요조사를 한 결과 국민주택규모의 임대아파트를 건축하는 것이 타당성이 있다고 판단하여 공사수급자와 상호 협의하여 1995.12.5. 주택건설사업계획 변경승인(54.9㎡～59.84㎡ 임대용 아파트 490세대)을 받아 건축공사를 재개하고자 하였으나, 공사수급자가 사업성이 없다는 이유로 공사를 재개하지 아니하므로 청구인이 공사수급자에게 공사 착공을 독촉하였을 뿐만 아니라 청구인 주관으로 공사를 진행하고자 자구책을 강구하였으나, 공사수급자가 이건 토지에 대하여 처분금지 가처분 신청을 하여 1996.1.18. 광주지방법원이 부동산 처분금지 가처분 결정을 함에 따라 10개월 동안 공사를 중단하게 되었는 바, 공사수급자의 비도덕적인 상거래 행위로 토지매입비 약52억원과 공사비 18억원의 재정적인 손실만 보았고, 1996.6.24. 거래은행의 부도처리로 당좌거래가 정지됨에 따라 자금사정이 악화되어 더 이상 사업을 지속할 수 없게 되자 청구외 (주)ㅇㅇ에게 채무만 면제하는 조건으로 부득이 이건 토지를 매각하게 된 것이므로 매각한 정당한 사유가 있다 할 것인데도 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 법인이 토지를 취득한 후 5년이내에 매각한 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로,
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 같은법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 규정하고 있으며, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “법인이 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지. 다만, 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호(1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것)에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 1995.2.15～1995.614. 이건 토지를 공동주택 건설목적으로 취득한 후 5년 이내인 1996.9.20. 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 이건 취득세를 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 공사수급자가 분양용 아파트의 분양율이 저조하다는 이유로 공사를 중단하자 임대용 아파트로 계획을 변경하였는데도 사업성이 없다는 이유로 공사를 재개하지 아니하여 청구인 주관으로 공사를 진행하고자 하였으나, 부동산 처분금지 가처분 결정 및 거래은행의 당좌거래 정지로 자금사정이 악화되어 이건 토지를 매각한 것이므로 정당한 사유가 있다고 주장하고 있다. 살피건대, 지방세법 제112조제2항과 제112조의3 및 지방세법시행령 제84조의4제1항제2호에서 법인이 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지(당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지는 제외)는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 위 규정에서의 정당한 사유라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 뜻한다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26, 92누8750)고 할 것인바, 청구인이 이건 토지상에 아파트를 건축하기 위하여 공사수급자와 1995.2.21. 공사도급계약 및 1995.7.4. 공사도급 변경계약을 체결하여 공사수급자가 아파트 건축공사를 하기로 계약하였으므로 그후 공사수급자가 아파트 분양율이 저조하고 사업성이 없다는 이유로 건축공사를 중단하고 공사를 재개하지 아니하였다면 즉시 공사수급자를 변경하여 건축공사를 하도록 하였어야 하는데도 청구인은 공사수급자에게 1996.3.28.부터 1996.6.8.까지 5회에 걸쳐 공사 재개 촉구 서신만을 발송하였을 뿐, 공사 수급자와 협의를 하는 등 건축공사를 하기 위하여 정상적인 노력을 다한 사실이 입증되지 아니하며, 1996.1.18. 광주지방법원이 공사수급자의 처분금지 가처분 신청을 받아들여 이건 토지에 대하여 처분금지 가처분 결정을 하였다 하더라도 이건 토지에 대한 매매, 양도, 담보권 설정 등의 처분행위만을 금지하였을 뿐, 이건 토지상에 건축공사는 할 수 있었다고 보아야 할 것이고, 또한 이건 토지 등기부상에 1995.11.15. 공사수급자가 40억원과 1996.1.3. 청구외 (주)ㅇㅇ금고가 15억원의 근저당권 설정을 한 사실로 보아 청구인이 청구인의 회사규모에 비해 과다한 투자로 무리하게 사업을 추진하다가 자금사정이 악화되어 1996.6.24. 거래은행의 부도처리로 당좌거래가 정지된 것으로서 이는 청구인에게 그 귀책사유가 있다 하겠으며, 이러한 청구인의 내부 사정만으로는 청구인이 주택건설용 토지인 이건 토지를 취득한 후 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 5년 이내에 매각한 정당한 사유가 있다고는 볼 수 없다 하겠으므로 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 적법하다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로구지방세법(1997.8.30. 법률 제5406호로 개정되기 전의 것)제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1997. 10. 29. 내 무 부 장 관