[주 문] 청구법인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구법인이 1993.6.15.ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동ㅇㅇ가ㅇㅇ번지ㅇㅇ오피스텔ㅇㅇ층ㅇㅇ호의 토지 4.9㎡(이하 “이건 토지”라 한다) 및 건축물 39.1㎡(이하 “이건 오피스텔”이라 한다)를 채권보전용으로 경락 취득한 후 2년 6월 이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(8,036,000원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 1,253,610원(가산세 포함)을 1997.2.13. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구법인은 ㅇㅇ금고법에 의하여 설립된 금융기관으로서 1992.9.18. 청구외 ㅇㅇㅇ에 대한 대출금 회수를 위한 저당권 실행으로 이건 오피스텔외 2건을 부산지방법원에 임의경매를 신청하였으나, 여러차례 유찰되므로 경매(5차)에 직접 참가하여 1993.5.18. 채권액(207,075,455원)에 미달하는 금액(176,000,000원)에 이건 오피스텔을 경락(92타경 23079호)받아 1993.6.15. 청구법인의 채권액과 상계하여 그 소유권을 취득한 후 청구법인의 영업장, 이건 오피스텔 입구 등에 공고문을 부착하는 등 자체 매각을 추진하였고, 그 후 성업공사에 매각 위임하여 분기 1회이상 매회 공매가격을 인하하여 10회에 걸쳐 공매공고를 하는 등 매각하기 위한 정상적인 노력을 다하였으므로 취득일로부터 2년 6월이 경과한 1996.4.12.에 매각하였다고 하더라도 정당한 사유가 있으며, 또한 이건 토지는 오피스텔에 부속된 공유토지로써 건물과 분리하여 매각할 수 없는 현실을 감안할 때 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 법인이 채권보전용으로 토지를 취득한 후 2년 6월이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용토지.....을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율(1000분의 20)의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 구지방세법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년(...)이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 말한다”고 규정하고 있으며, 같은조제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지. 다만, 취득후 1년(...성업공사에 매각을 위임한...토지는 2년6월)이내에 정당한 사유없이 매각되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구법인의 경우를 살펴보면 처분청은 청구법인이 1993.6.15. 채권보전 목적으로 이건 오피스텔을 취득한 후 2년6월이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다. 그런데, 청구법인은 이건 오피스텔 취득일로부터 2년 6월을 경과하여 매각하였으나, 청구법인의 영업장, 이건 오피스텔 입구 등에 공고문을 부착하는 등 자체 매각을 추진하였고, 1994.6.13. 성업공사에 매각을 위임하여 분기 1회 이상 매회 공매가격을 인하하여 10회에 걸쳐 공고를 하는 등 매각하기 위한 정상적인 노력을 다하였으므로 법인의 비업무용토지에서 제외되어야 한다고 주장하고 있다. 살피건대, 구지방세법 제112조제2항 및 구지방세법시행령 제84조의4제4항제2호에 의하면 법인이 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득한 토지는 법인의 비업무용토지로 보지 아니하지만, 취득 후 1년(성업공사에 매각 위임시는 2년 6월)이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니한 경우에는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있는 바, 여기에서 “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지·제한등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 채권보전용으로 취득한 토지를 매각하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 경우에 한한다고 보아야 할 것(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26, 92누8750)이므로, 청구법인의 경우 이건 오피스텔을 취득한 후 유예기간(2년 6월)이내에 매각하고자 정상적인 노력을 다하였는지에 대하여 살펴보면, 청구법인은 이건 오피스텔에 대한 근저당권자로서 임의경매를 신청하였으나 원매자가 없어 유찰되자 스스로 경락을 받아 1993.6.15. 채권액과 상계하여 이건 오피스텔을 취득한 후 약 1년 동안 매각하기 위한 노력도 없이 있다가 1년 유예기간을 불과 2일 앞둔 1994.6.13.에야 성업공사에 매각위임하여 ㅇㅇ일보외 5개 일간지에 1994년 2회(1994.9.2, 1994.12.16.), 1995년 6회(1995.3.3, 1995.4.28, 1995.6.30, 1995.10.27, 1995.12.8, 1995.12.29.), 1996년 2회(1996.2.16, 1996.3.29.) 등 총 10회에 걸쳐 각각 공매공고를 실시하였음에도 부동산 경기침체 등 사유로 유찰되다가 유예기간을 경과한 1996.4.12.에야 매매계약(매각금액: 34,810,000원)을 체결한 바, 청구법인의 경우 이건 오피스텔 취득가격이 49,000,000원인데도 1회부터 4회까지는 최저 매매가격을 취득가액보다 높은 가격(1회 67,900천원, 2회 61,200천원, 3회 55,100천원, 4회 49,600천원)으로 제시함으로써 유찰되었고, 유예기간내에 해당하는 5회부터 7회까지는 성업공사의 공매조건 협의가격대로 최저매매가격을 전회보다 10% 인하하여 매각공고(5회 44,700천원, 6회 40,000천원, 7회 36,000천원) 하였다가 유찰된 사실은 있으나, 청구법인이 이건 오피스텔을 취득한 후 1년동안 매각하기 위하여 노력한 사실이 전혀 없고, 1994.6.23. 이건 오피스텔 최초 감정이후 부동산경기의 하향 안정세 지속과 매각이 비교적 쉬운 주거시설이 아닌 오피스텔이라는 특수성 등을 감안하여 현실에 맞도록 재감정 또는 매각예정가격을 재조정하는 등 유예기간내 매각하기 위한 적극적인 노력을 다하여야 함에도 단순히 매매손실에 따른 수익상의 문제와 원매자가 없다는 이유로 유예기간을 경과한 이상, 정상적인 노력을 다하였다고 볼 수 없으므로 처분청에서이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 적법하다 하겠다. 따라서 청구법인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1997. 7. 23. 내 무 부 장 관