[주 문] 청구법인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구법인이 1995.5.10. 및 같은해 10.9. ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 2필지 토지(임야·전) 15,768㎡(이하 “이건 제1토지”라 한다)를 주택건설용으로 취득한 후 1996.4.16. 및 같은해 6.15. 매각하였고, 1996.4.16. 같은동 ㅇㅇ번지외 10필지 토지(임야·전) 17,786㎡(이하 “이건 제2토지”라 한다)를 같은 목적으로 사실상 취득하여 미등기 상태로 매각하였으므로 이건 제1,2토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(17,401,923,811원)에 지방세법 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 3,058,146,160원, 농어촌특별세 269,835,840원, 합계 3,327,982,000원(가산세포함)을 1996.10.14. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구법인은 토목·건축공사업, 주택임대 및 분양업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 아파트를 건축하기 위해 1995.5.10.부터 아파트 건축계획 부지를 매입하기 시작하여 이건 제1토지는 이전등기를 완료하였고, 이건 제2토지는 부동산매매계약을 체결하여 계약금과 중도금을 지급한 상태에서 건축설계용역계약, 주택건설사업계획 사전결정 신청 및 미비점 보완, 모델하우스 건축신고, 주택건설사업계획 사전결정 통지를 받는 등 이건 제1,2토지를 고유업무에 직접 사용하기 위하여 정상적인 노력과 추진을 다하였으나, 1995.10.20.경 계열회사인 청구외 (주)ㅇㅇ금고의 대출한도 초과대출 등 금융사고로 인하여 모든 금융기관에서 청구법인에 대한 신규대출 불허는 물론 기 대출금의 상환을 독촉하므로 청구법인이 부도 위기에 처하게 되자 지역건설 전문업체의 연쇄부도와 건설중인 아파트 입주예정자들의 동요가 예상되는 등 지역경제에 미치는 파장이 클 것으로 우려가 되었고, 청구법인의 부도를 막기 위해 행정기관, 금융계, 건설업계 등이 혼연일체가 되어 1995.10.27. 대책회의가 개최되었는 바, 대책회의에서 광주광역시장이 금융기관에 지원 협조 요청을 함과 아울러 청구법인에게 자구책을 강구하도록 하였으므로 청구법인은 그룹경영의 정상화를 기하기 위하여 이건 제1,2토지를 청구외 (주)ㅇㅇ주택에 매각하기로 하고 1996.4.16. 사업양도계약을 체결하여 매각 및 양도를 한 것인 바, 이는 법인의 비업무용 토지에서 제외되는 정당한 사유에 해당되며, 또한 이건 제2토지는 계약금과 중도금만 지급한 상태에서 자금사정으로 잔금을 지급하지 못하고 있다가 매매계약을 해지하고 (주)ㅇㅇ주택이 매수하여 잔금을 지급하였으므로 청구법인이 취득한 것이 아닌데도 청구법인이 취득한 후 미등기 매각한 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 법인이 주택건설용 토지를 취득한 후 5년 이내에 매각한 정당한 사유가 있었는지 여부와 토지취득 성립 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용토지... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율(1000분의 20)의 100분의 750으로 한다... ”라고 규정하고, 같은법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지. 다만, 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지는 그러하지 아니하다”라고 규정하며, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지”라고 규정하고, 같은법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제73조제1항에서 “유상승계 취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(...)에 취득한 것으로 본다. 다만, 잔금을 계약상의 지급일전에 사실상 지급한 경우와 법 제111조제5항각호의1에 해당하는 유상승계 취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다”라고 규정하고, 같은법시행령 제82조의3제1항에서 “취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(... 연체료, 할부이자... 등 취득에 소요된 직접·간접비용(...)을 포함... 한다)을 말한다... ”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구법인이 주택건설용으로 사용하기 위하여 1995.5.10. 및 같은해 10.9. 이건 제1토지를 취득한 후 1996.4.16. 및 같은해 6.15. 매각하였고, 1995.6.9. 이건 제2토지를 취득하기 위하여 부동산매매계약을 체결하여 계약금과 중도금을 지급한 후 1996.4.16. 이건 제1,2토지를 청구외 (주)ㅇㅇ주택에 매각한 데 따른 계약금을 받아 잔금과 연체이자를 지급함으로써 청구법인이 이건 제2토지를 사실상 취득하여 미등기 매각하였으므로 이건 제1,2토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 먼저, 청구법인은 1995.10.20.경 계열회사인 청구외 (주)ㅇㅇ금고의 금융사고로 인하여 금융기관에서 청구법인에 대한 신규대출을 불허하고 기대출금의 상환을 독촉하므로 청구법인이 부도 위기에 처하게 되자 지역경제에 미치는 파장이 클 것으로 우려되어 청구법인의 부도를 막기 위해 행정기관, 금융계, 건설업계 등의 지역대책 회의가 개최되었고, 대책회의에서 청구법인에게 자구책을 강구하도록 하여 그룹 경영의 정상화를 위해 이건 제1,2토지를 청구외 (주)ㅇㅇ주택에 매각 및 양도한 것이므로 이는 법인의 비업무용토지에서 제외되는 정당한 사유에 해당된다고 주장하지만, 지방세법 제112조제2항 및 제112조의3과 같은법시행령 제84조의4제1항제2호 및 같은조 제4항제10호의 규정을 종합하여 보면, 주택건설 등을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지는 법인의 비업무용토지로 보지 아니하지만, 그 법인이 토지를 취득한 날부터 5년(고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과한 토지는 제외) 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 위 규정에서의 정당한 사유라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 뜻한다(같은 취지의 대법원판결 92누8750, 1993.2.26.)고 할 것인 바, 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면, 청구법인이 이건 제1,2토지를 취득한 후 관계법령의 규정에 의거 아파트 건축이 금지되거나 제한되는 등 어떠한 외부적인 사유가 없었고, 건축설계 용역계약, 주택건설사업계획 사전결정 신청 및 미비점 보완, 모델하우스 건축신고, 주택건설사업계획 사전결정 통지를 받는 것 등은 고유업무에 직접 사용하기 위한 준비단계에 불과하고 현실적으로 고유업무에 직접 사용하였다고는 볼 수 없다(같은 취지의 대법원판결 95누6120, 1995.9.26.) 하겠으며, 청구외 신용관리기금의 (주)ㅇㅇ금고에 대한 특별검사(1995.10.9.～10.19.) 결과 상호신용금고법 제37조의 규정에서 출자자에 대한 대출이 금지되어 있음에도 출자자인 청구법인에게 336억원을 대출하였고, 동일인 대출한도 초과금액 232억원이 발생된 사실이 적발되어 재정경제원장관이 (주)ㅇㅇ금고에 대하여 1995.10.19. 업무 및 재산관리 명령을 하게 됨에 따라 청구법인은 출자자 위법 대출로 지적된 336억원을 즉시 상환하여야 하나 청구법인에 대한 시중 금융기관의 신용악화로 자금흐름이 원활하지 못하여 부도 위기에 처하게 되자 만일 부도가 발생한다면 지역경제에 미치는 영향이 클 것으로 우려되어 1995.10.27. 금융기관, 관련업계, 행정기관 등이 참석하여 지역유관기관 단체협의회의를 개최하여 금융기관은 청구법인의 재무구조가 건실하다는데 인식을 같이하고 지역경제안정 차원에서 청구법인의 대출금에 대한 상환기일 연장 또는 대환을 통하여 지원해 주기로 하고, 행정기관은 중앙정부에 자금지원을 건의하며, 청구법인은 사주 소유인 대주 C.C 매각 또는 담보차입, ㅇㅇ금고 정상화 후 매각, 사업용지의 매각처분 등 가능한 모든 자구노력을 강구하기로 스스로 약속한 바 있으나, 주택건설용 토지인 이건 제1,2토지를 처분청이나 지역유관기관 단체협의회의에서 매각하도록 요구하였거나 승인한 사실은 없었다 하겠으며, 청구법인의 부도 위기를 이유로 주택건설용으로 취득한 이건 제1,2토지를 주택건설사업계획승인(건축허가)조차 받지 아니한 채 청구법인의 내부 자금사정인 채무정리를 위해 매각한 것으로서 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였다고 볼 수 없으므로 법인의 비업무용토지에서 제외되는 정당한 사유로 인정하기 어렵다 하겠으며, 다음으로, 청구법인은 이건 제2토지는 계약금과 중도금만 지급한 상태에서 자금사정으로 잔금을 지급하지 못하고 있다가 매매계약을 해지하고 (주)ㅇㅇ주택이 매수하여 잔금을 지급하였으므로 청구법인이 취득한 것이 아닌데도 청구법인이 취득한 후 미등기 매각한 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하지만, 지방세법시행령 제73조제1항에서 유상승계 취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보며, 법인장부 등 취득가격이 입증되는 취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면, 청구법인이 1995.6.9. 청구외 ㅇㅇㅇ외 4인, ㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇ(이하 “토지소유자”라 한다)로부터 이건 제2토지를 매수하기 위하여 체결한 부동산매매계약서에 의하면 계약일에 계약금을 지급하였고, 중도금 지급일은 1995.8.9, 잔금지급일은 1995.9.9. 및 1995.11.9.로 기재하였고, 청구법인이 1996.4.16. 이건 제1,2토지를 청구외 (주)ㅇㅇ주택에 매각하기 위해 체결한 사업인계(인수)약정서 제2조에서 이건 제2토지에 대해 청구법인이 미지급한 잔금은 청구법인이 책임지고 지불하고 (주)ㅇㅇ주택에 소유권 이전등기를 이행하기로 하였고, 같은날 별도의 약정서 제1조 토지대금의 구성 및 지급방법에서 계약금 50억원 및 중도금 30억원을 1996.4월에, 잔금 39억 4천만원을 1996.5월에 매수자인 (주)ㅇㅇ주택이 청구법인에게 지급하기로 약정하였으며, 같은 약정서 제4조에서 계약금(현금 50억원)은 본 약정체결 시점까지 청구법인이 이건 제2토지의 토지소유자에게 미지급한 잔금지급 이외에는 사용할 수 없다고 하였고, 청구외 (주)ㅇㅇ주택 법인장부에서 50억원이 청구법인에게 지급된 사실이 기재되어 있을 뿐만 아니라, 계약금 50억원을 (주)ㅇㅇ주택으로부터 1996.4.16. 청구법인이 영수하였다는 영수증에 의거 50억원을 청구법인이 수령한 사실을 알 수 있으며, 1996.4.16. 이건 제2토지의 토지 소유자가 토지잔대금에 대한 지연이자(409,035,000원)를 청구법인으로부터 받았다는 영수증이 제출된 사실 등으로 미루어 보아 청구법인이 이건 제2토지의 잔금을 지급하였다고 보아야 할 것이므로 이건 제2토지에 대한 취득이 성립되었다 할 것이고, 청구법인이 이건 제2토지를 취득한 후 미등기 상태로 청구외 (주)ㅇㅇ주택에 매각한 것에 해당되므로 처분청에서 이건 제1,2토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 적법하다고 하겠다. 따라서 청구법인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1997. 3. 26. 내 무 부 장 관