[주 문] 청구법인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구법인이 1995.2.27.ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 2필지 토지 3,609㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 주택건설용으로 취득한 후 이중 같은동ㅇㅇ번지 토지 780㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 주택건설용에 사용하지 아니하고 1996.5.28. 매각하였으므로 법인의 비업무용토지로 보아 이건 토지의 면적에 쟁점토지의 면적을 안분하여 산출한 쟁점토지의 취득가액(459,268,495원)에 지방세법 제112조제2항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 71,645,880원, 농어촌특별세 6,567,530원, 합계 78,213,410원(가산세포함)을 1996.7.20. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구법인은 주택건설업 등을 목적사업으로 설립된 법인으로서 이건 토지를 취득하여 지상20층 118세대 규모의 아파트 신축을 위하여 주택건설사업계획 사전결정 신청을 하였으나, 처분청에서 이건 토지 주변 주민의 일조권 및 조망권 침해 민원에 따른 주민들과 건축물 층수에 대한 사전협의 이행 보완요구가 있었으나 건축허가를 받아 건축을 하던중 주민들과의 민원으로 인하여 공사가 중단되는 사례가 비일비재하는데다 주민들에게 건축허가 이전에 건축물의 층수에 대한 동의를 받을 수 없어 주택건설 사업계획이 허가되지 아니하였고, 이로 인한 설계변경 등으로 자금사정이 악화되어 쟁점토지를 제외한 토지에 공동주택 26세대(14세대, 12세대)의 건축허가를 받은 다음 쟁점토지를 매각하였는 바, 처분청의 귀책사유에 의해 자금압박 등의 사유가 발생하여 쟁점토지를 매각하였으므로 정당한 사유에 해당됨에도 처분청에서 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 법인이 주택건설용 토지를 취득한 후 그 용도에 사용하지 아니하고 매각한 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용토지... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다... ”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정하면서, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지”라고 규정하고, 같은법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구법인이 이건 토지를 주택건설용으로 취득한 후 쟁점토지를 주택건설용에 사용하지 아니하고 정당한 사유없이 매각하였으므로 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구법인은 주택건설사업계획승인 조건으로 주민들의 동의를 요구하였으나, 이를 이행하지 못하여 동사업계획이 반려되어 부득이 쟁점토지를 제외한 토지상에 건축허가(16세대, 12세대)를 받았으며, 이로 인한 설계변경 등의 자금압박으로 쟁점토지를 매각하였으므로 정당한 사유에 해당된다고 주장하고 있다. 살피건대, 지방세법 제112조제2항 및 제112조의3, 같은법시행령 제84조의4제10호의 규정을 종합하면, 법인이 주택건설용 토지를 취득한 후 4년 이내에 정당한 사유없이 주택건설용에 직접 사용하지 아니하고 매각한 경우 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 위 규정에서의 “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적 사유도 포함된다고 할 것인 바(같은 취지 대법원판결 93누6041, 1993.7.27.), 청구법인의 경우를 살펴보면, 청구법인은 1989.3.25. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 주택건설사업자로 등록하였으며 이건 토지를 국토이용관리법에 의한 토지거래허가를 받으면서(처분청 지적 58313-440, 1995.2.25.) 이용목적을 국민주택아파트 신축분양코자 1995.2.27. 취득한 후 도시계획법에 의한 일반 주거지역인 이건 토지상에 20층 118세대(32평평 38세대, 27평형 80세대), 부대시설 상가 3층의 건설규모로 주택건설촉진법시행령 제31조의4의 규정에 의하여 주택건설사업계획 사전결정 신청서를 1995.3.31. 제출하였으나, 처분청에서 대지조성계획도, 도로·하수도 설치계획도, 각종 구조물 설치계획도(옹벽 등 설치전개도) 등이 미비하여 4회에 걸쳐 보완요청을 하였으며(처분청 건축 58533-1442, 1995.4.3, 건축 58551-1610, 1995.4.15, 건축 58551-2259, 1995.5.27, 건축 58551-3680, 1995.6.14, 건축 58551-4071, 1995.6.29.), 보완내용이 구비되어 주택건설사업계획 사전결정 심의결과 “고층아파트 건립계획에 따른 주변 일조 및 조망권 침해 민원에 대하여 민원인들과 상호 이해와 양보로서 원만히 해소될 수 있도록 건축물 층수계획협의회를 갖고 협의결과에 의해 사전결정심의회에 재상정”한다고 통보(처분청 건축 58551-4974, 1995.9.1.)하였으나, 협의결과를 제출기한인 1995.10.10.까지 이행하지 아니하여 주택건설사업계획 사전결정 신청서를 반려(처분청 건축 58511-5529, 1995.10.11.)하면서 대안으로 “이 신청규모로 다시 접수할 시에는 사전에 충분히 민원인과 건축물 층수에 대하여 협의를 하여 제출하여 주시면 검토후 처리하여 드리겠습니다”라고 통보하였으나, 이에 대한 아무런 조치도 취하지 아니하고 이건 토지중 임야에 대하여는 토지형질변경허가(처분청 정비 58420-2005, 1995.12.21.)를 받아 택지로 조성한 후 쟁점토지를 제외한 일부토지에 대하여 1996.4.4. 공동주택 12세대와 1996.8.12. 공동주택 14세대의 건축허가를 각각 받았으며, 쟁점토지는 1996.5.28. 청구외 구순애에게 매각하였으나 청구외 구순애는 쟁점토지에 1996.3.26. 공동주택 16세대의 건축허가를 받은 사실이 제출된 관계자료에 의해 알 수 있는 바, 청구법인이 당초 주택건설사업계획대로 추진하지 못한 것은 처분청이 주택건설사업계획 승인의 지연과 이건 토지 주변지역 주민들의 협의가 불가능하므로 당초 계획대로 사업이 되지 아니하여 자금사정의 악화로 이건 토지를 매각하였으므로 정당한 사유에 해당된다고 주장하지만, 청구법인이 처분청의 주택건설사업계획 승인에 따른 보완사항의 미이행으로 사업계획이 반려되었으므로 이건 토지 취득일(1995.2.27.)로부터 4년 이내에 당초 계획대로 주택건설을 하기 위한 적극적인 노력과 추진을 다하지 아니하고, 보완요구 사항인 주민들과 협의코자 노력도 하지 아니한 채 당초 사업계획을 변경하여 소규모 공동주택(12세대, 14세대)의 건축허가(1996.4.4, 1996.8.12.)를 받은 다음, 쟁점토지를 매각(1996.5.28.)한 것은 그 귀책사유가 청구법인에 있다 할 것으로서 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠고, 또한 청구법인이 처분청의 사업승인 지연으로 자금사정이 악화되어 부득이 쟁점토지를 매각한 정당한 사유에 해당된다고 주장하지만, 지방세법에서 규정한 내부적인 사정이란 취득한 토지를 고유업무에 직접 사용할 수 있도록 정상적인 노력이나 추진을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 경우에 한한다 할 것이므로 청구법인이 위와같이 쟁점토지를 고유업무에 직접 사용코자 정상적인 노력과 추진도 다 하지 아니하고 경영부진이나 자금사정이 법인의 존립에 위태로웠다는 입증자료도 제시하지 못하면서 단순히 주택건설 자금의 대출금 미납으로 인한 자금압박으로 쟁점토지를 매각한 이상, 지방세법에서 규정한 정당한 사유에 해당되지 아니한다 하겠으므로 처분청에서 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 적법하다 하겠다. 따라서 청구법인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1997. 1. 29. 내 무 부 장 관