[주 문] 처분청이 1996.3.8. 부과고지한 취득세 689,609,700원(가산세포함)은 이를 취득세 603,793,940원(가산세포함)으로 경정한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구법인이 1994.6.30. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 46필지 토지 19,030㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 아파트 건축목적으로 취득한 후 정당한 사유없이 5년 이내인 1996.1.20. 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(4,420,575,000원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 689,609,700원(가산세포함)을 1996.3.8. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구법인은 토목건축업 및 도급업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1993.12.21. 청구외 (주)ㅇㅇ주택으로부터 이건 토지위의 아파트 신축공사를 수급받아 공사설계 등 사전절차를 진행하던 중 청구외 (주)ㅇㅇ주택이 아파트 사전분양을 실시하였으나, 분양실적이 저조하자 사업의 추진이 어려울 것으로 판단하여 청구법인에게 도급공사 해지를 요청해 옴에 따라 1994.5.23. 청구법인은 공사계약을 해지하고 청구외 (주)ㅇㅇ주택에 대여한 대여금 5억원 및 모델하우스 공사비 등 10억원에 대한 채권보전을 위하여 1994.6.30. 이건 토지를 취득한 후 이건 토지위에 청구법인이 직접 아파트를 건설하기로 하고 같은해 7.4. 처분청으로부터 주택건설사업계획 변경승인을 득하고 공사에 착공하려 하였으나, 주택건설경기의 부진과 악성루머로 인한 금융대출동결로 자금사정이 악화되었으므로 이를 타개하기 위해 1996.1.20. 이건 토지를 청구외 (주)ㅇㅇ에 매각하였고, 청구법인은 자금사정 악화로 인한 부도를 막기 위해 이건 토지외에도 여러 필지의 토지를 매각하여 운영자금에 사용하였으나 1996.1.18. 부도처리되어 같은해 1.27. ㅇㅇ지방법원으로부터 회사재산보전처분을 받고 현재 회사정리법에 의한 회사정리절차중에 있는 바, 이건 토지는 채권보전용으로 취득한 토지 또는 건설업에 영위하는 법인이 도급인으로부터 공사비의 대가로 양수받은 토지이고 취득후 2년 이내에 매각하였으므로 법인의 비업무용토지에 해당되지 아니하고, 설령 이건 토지가 채권보전용 또는 공사비의 대가로 양수받은 토지에 해당되지 않는다 하더라도 그 매각한 사유가 부도의 위기에 처하는 정도의 자금사정악화로 인해 매각할 수 밖에 없는 ‘정당한 사유’에 해당하는데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하며, 또 이건 토지는 1994.6.30. 취득한 토지로서 취득 당시의 지방세법령을 적용하여야 함에도 1996.1.20. 매각 당시의 지방세법령을 적용한 것은 위법 부당하다고 주장하면서 그 처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 아파트 건축목적으로 토지를 취득한 후 5년 이내에 매각한 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용토지... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율(1000분의 20)의 100분의 750으로 한다... ”라고 규정하고, 구같은법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우(5년 이내에 정당한 사유없이 이를 매각한 경우를 포함한다)에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 규정하는 한편, 지방세법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14481호로 개정된 것) 부칙 제4조에서 “제84조의4 개정규정은 이 영 시행일 현재 비업무용토지의 유예기간이 경과하지 아니한 토지에 관한 취득세부터 적용한다”라고 규정한 다음, 같은법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “법인이 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지. 다만, 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지는 그러하지 아니한다”라고 규정하고, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지. 다만, 취득후 1년(...) 이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니하는 토지(...)에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고, 그 제5호에서 “건설업법 제2조의 규정에 의한 건설업을 영위하는 법인이 도급계약에 의하여 공사를 시공하고 도급인으로부터 공사비의 대가로 양수받은 토지. 다만, 그 토지를 취득한 날로부터 2년 이내에 정당한 사유없이 매각되지 아니한 경우(...)에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구법인이 아파트 건축목적으로 1994.6.30. 이건 토지를 취득한 후 5년 이내인 1996.1.20. 매각하였으므로 이건 토지는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구법인은 부도의 위기에 처하는 정도의 자금사정 악화로 인해 매각할 수 밖에 없는 정당한 사유가 있는데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 먼저, 청구법인은 청구법인의 자금사정 악화로 인하여 매각할 수 밖에 없는 정당한 사유가 있다고 주장하지만, 구지방세법 제112조제2항 및 제112조의3의 지방세법시행령 제84조의4제1항제2호 및 제4항제10호의 규정을 종합해 보면, 주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지를 취득한 날로부터 4년이 경과하도록 고유업무에 직접 사용하지 아니하거나 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 고유업무에 2년 이상 사용하지 아니하고 정당한 사유없이 매각하였다면 법인의 비업무용토지에 해당된다고 규정하고 있으며, 여기에서 ‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유와 그 법인의 내부적인 사유의 경우에는 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하고도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 경우에 한한다고 할 것인 바, 청구법인의 경우 주택건설 경기의 부진 등으로 자금사정이 어려운데도 355억여원의 사업비가 소요되는 아파트 건설사업을 위해 이건 토지를 취득하였다가 법령에 의한 금지·제한 등 청구법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유가 없었음에도 이를 매각한 것은 법인의 내부적 사정에 해당될 뿐 아니라, 청구법인은 이건 토지를 1994.6.30. 취득하였다가 1년 6개월이 경과하도록 아파트 건축공사를 위한 착공조차 하지 아니한 채 1996.1.20. 재정상 이유만으로 토지를 매도하였다면 토지를 취득한 후 5년 이내에 법인의 비업무용토지가 된 경우에 해당한다(같은 취지 대법원 93누4496, 1993.9.28.)할 것이고, 다음으로, 청구법인은 이건 토지는 1994.6.30. 취득한 토지로서 취득 당시의 지방세법을 적용하여야 함에도 매각 당시의 지방세법을 적용한 것은 위법하다는 주장에 대하여 살펴보면, 조세의 부과처분은 과세요건완성 당시 시행되는 법령에 근거를 두어야 함은 재론의 여지가 없다 하겠으나, 1994.12.31. 대통령령 제14481호로 개정된 지방세법시행령 부칙 제4조에서 “제84조의4 개정규정은 이 영 시행일 현재 비업무용토지의 유예기간이 경과하지 아니한 토지에 대한 취득세부터 적용한다”라고 규정하고 있는 바, 이건 토지의 경우 취득일(1994.6.30.)로부터 유예기간(4년)이 경과하지 아니하였으므로 개정된 지방세법시행령을 적용한 것은 적법하다 하겠으나, 청구법인이 이건 토지를 주택건설목적으로 사용코자 하였다 하더라도 그 취득가액(4,420,575,000원)중 일부(550,101,000원)에 해당하는 토지는 청구법인이 청구외 (주)ㅇㅇ주택으로부터 모델하우스 공사비의 대가로 양수받았음이 청구법인이 제출한 도급계약해지서에서 확인되어지고 이건 토지는 취득일(1994.6.30.)로부터 2년 이내인 1996.1.20. 매각된 이상, 모델하우스 공사비(550,101,000원)의 대가로 양수받은 토지에 해당하는 부분은 지방세법시행령 제84조의4제4항제5호의 규정에 의해 법인의 비업무용토지에서 제외되어야 함에도 이건 토지 전부를 법인의 비업무용토지로 보아 이건 토지의 취득가액 전부를 과세표준으로 하여 취득세를 중과세한 처분은 잘못되었다고 판단된다. 따라서 청구법인의 주장은 일부 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1996. 9. 24. 내 무 부 장 관