[주 문] 청구법인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구법인이 1995.5.27. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 3필지 공장용지 15,468.57㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 공동주택 건축목적으로 취득한 후 정당한 사유없이 1995.11.16. 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(9,592,000,000원)에 지방세법 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 1,496,352,000원, 농어촌특별세 137,165,600원, 합계 1,633,517,600원(가산세포함)을 1995.12.13. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구법인은 주택건설업, 부동산매매업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 공동주택 건축을 목적으로 1995.5.27. 이건 토지를 취득한 후 1995.6.10. 착공신고를 하고 공사를 진행하던중 1995.11.16. 매각하였는 바, 청구법인의 1994년도말 총 매출액(6,906,000,000원)중 부동산매매업 관련 매출액(6,906,000,000원)이 100%가 되어 부동산매매업이 청구법인의 주업이라 할 것이므로 청구법인이 이건 토지를 매각하였다 하더라도 이건 토지는 법인의 비업무용토지에 해당되지 아니하며, 또한 청구법인은 1995.6.20. 처분청에 이건 토지상에 건축중인 아파트의 입주자 모집 승인신청을 하였으나, 처분청은 주택건설촉진법 제7조제1항제5호의 규정에 의거 영업정지처분(1994.12.1.～1995.2.28.)을 받은 후 2년이 경과하지 아니한 경우 아파트 전체 층수의 1/2 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때에 한하여 입주자 모집을 할 수 있다고 하면서 1995.9.6. 입주자 모집 승인신청을 반려하였으므로 청구법인은 아파트 전체 층수의 1/2 이상의 골조공사를 하기 위해 공사자금을 대출받고자 하였으나 건설업체 부도 등으로 대출이 어려웠고, 청구법인의 다른 아파트 미분양으로 인해 자금압박에 의한 부도 등 최악의 상태를 방지하기 위하여 부득이 이건 토지를 매각한 정당한 사유가 있는데도 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 그 처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인이 토지를 취득한 후 1년 이내에 매각한 경우 이를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분이 적법한지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용토지... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다... ”라고 규정하고, 같은법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지... ”라고 규정하며, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지”라고 규정하고, 같은법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 규정하며, 국토이용관리법 제1조에서 “이 법은 국토건설종합계획의 효율적인 증진과 국토이용질서를 확립하기 위하여... 토지거래의 규제와 토지이용의 조정 등에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다”라고 규정하고, 같은법 제21조의3제1항에서 “허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권... 으로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(...)하는 계약(...)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로... 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다”라고 규정하고, 위 같은법 제21조의18제1항에는 “제21조의3의 규정에 의하여 토지거래허가를 받은 자는... 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면 청구법인이 공동주택 건축목적으로 1995.5.27. 이건 토지를 취득한 후 1년 이내인 1995.11.16. 매각하였으므로 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구법인은 부동산매매업이 주업이므로 이건 토지를 매각하였다 하더라도 이건 토지는 법인의 비업무용토지에 해당되지 아니하며, 처분청이 아파트 입주자 모집 승인신청을 불허하였고, 아파트 미분양으로 자금사정이 악화되어 부득이 이건 토지를 매각하였으므로 정당한 사유가 있는데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 지방세법 제112조제2항 및 제112조의3과 같은법시행령 제84조의4제1항제2호 및 제4항제10호의 규정을 종합하여 볼 때, 주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지를 취득한 날로부터 4년이 경과하도록 고유업무에 직접 사용하지 아니하거나, 그 기간이 경과하기 이전에 고유업무에 2년 이상 사용하지 아니하고 매각하였다면 위 규정에 따라 법인의 비업무용토지가 된다고 보아야 하는 바, 먼저 청구법인은 부동산매매업이 주업이므로 이건 토지를 매각하였다 하더라도 이건 토지는 법인의 비업무용토지에 해당되지 아니한다고 주장하지만, 청구법인은 이건 토지상에 공동주택을 건축하기 위하여 1994.5.24. 처분청으로부터 국토이용관리법 제21조의3제1항의 규정에 의거 이건 토지의 이용목적을 “공동주택 건축분양”으로 하여 토지거래허가를 받고 1994.6.22. 주택건설사업계획승인을 받아 1995.5.27. 취득한 사실로 볼 때, 이건 토지의 취득목적은 “주택건설사업”임을 알 수 있고, 주택건설사업계획승인을 받은 이건 토지를 1995.6.10. 공사를 착공하여 진행하던중 매각 처분하였으므로 비록 청구법인의 주업이 부동산매매업이라 하더라도 당초 인·허가 받은 주택건설사업에 직접 사용하지 아니한 이상, 이건 토지는 청구법인의 고유업무에 직접 사용한 것으로 볼 수 없어 이건 토지는 법인의 비업무용토지에 해당된다 하겠으며, 다음으로, 청구법인은 이건 토지를 취득한 후 1년 이내에 매각한 정당한 사유가 있다고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면, 법인의 비업무용토지에서 제외되는 “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유와 그 법인의 내부적인 사유의 경우에는 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하고도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 경우에 한한다고 할 것인 바, 청구법인은 이건 토지상에 건축중인 아파트의 입주자 모집승인 신청을 하였으나, 처분청에서 이를 승인하지 아니하고 반려하였기 때문에 아파트 건축에 소요되는 공사자금을 조달할 수 없게 되었고, 공사자금을 대출받고자 하였으나 대출이 어려웠으며, 청구법인의 다른 아파트 미분양으로 인해 자금압박을 받아 부득이 이건 토지를 매각하게 되었다고 주장하지만, 청구법인은 1995.5.27. 이건 토지를 취득하기 전에 부실공사를 이유로 인천광역시장으로부터 3개월간(1994.12.1.～1995.2.28.) 영업정지 처분을 받았고, 주택건설촉진법 제3조 및 주택공급에관한규칙 제7조제2항 단서에서 영업정지 처분을 받은 경우 처분만료일로부터 2년이 경과하지 아니하면 아파트 전체 층수의 1/2 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때에 한하여 입주자 모집을 할 수 있다고 규정하고 있으므로 1995.9.6. 처분청이 청구법인의 입주자 모집 승인 신청서를 승인하지 아니하고 반려한 것이고, 주택건설용토지의 경우 법인의 비업무용토지 유예기간이 4년이므로 영업정지 처분기간 만료일로부터 2년이 경과한 후에 입주자 모집 승인신청을 할 수 있었으며, 2년이 경과되기 전이라도 건축공사를 진행하여 아파트 전체 층수의 1/2 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때 입주자 모집 승인신청을 할 수 있었음에도 청구법인은 이건 토지를 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하지 아니한 채 공사대금 대출의 어려움과 아파트 미분양으로 인한 자금압박 등의 이유로 이건 토지를 매각하였는 바, 이는 정당한 사유에 해당되지 않는다 하겠으므로 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 적법하다고 판단된다. 따라서 청구법인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1996. 8. 28. 내 무 부 장 관