채권보전용토지를 1년 이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있었는지 여부(경정)

[주 문] 처분청이 청구법인에게 1995.12.7. 부과고지한 취득세 28,309,120원(가산세포함)은 이를 취득세 3,957,720원(가산세포함)으로 경정한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구법인이 1991.4.26. 채권보전용으로 취득한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리(이하 “동소”라 한다) 327번지 등 6필지 토지 10,535㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 1년 이내에 매각하지 아니하였으므로 이를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(181,468,820원)에 구지방세법(1991.12.14. 법률 제4415호로 개정되기 전의 것, 이하같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 28,309,120원(가산세포함)을 1995.12.7. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구법인은 창업 및 신기술사업자에 대한 투융자 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1991.4.26. 이건 토지를 채권보전용으로 취득한 후 1년 이내인 1992.2.17. 청구외 ㅇㅇㅇ 등(이하 “매수인”이라 한다)에게 매각하기로 매매약정을 체결하여 같은해 2.19. 및 같은해 2.26. 계약금 59,000,000원을 수령하고, 같은해 3.20. 중도금으로 115,340,000원을 수령하고 매수인에게 이건 토지를 명도한 후 1992.4.23. 토지거래허가신청을 하였으며, 이건 토지중 공장용지 및 잡종지인 4필지 토지 9,047㎡(이하 “제1토지”라 한다)에 대하여는 매수인이 1992.5.29. ㅇㅇ군에 공장설립신고를 필하여 1992.10.12. 토지거래계약허가를 받았으므로 “취득일로부터 1년 이내에 매도하는 통상의 매매계약을 체결하고 그 계약금을 수령한 경우 잔대금까지 수령하지 않았더라도 지방세법시행령 제84조의4제4항제2호 소정의 “매각”을 한 것이라고 보는 것이 상당하다”(대법원판결 92누34727, 1992.6.9.)고 한 판례와 “허가받을 것을 전제로 한 거래계약은... 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효하게 되므로 허가후에 새로이 거래계약을 체결할 필요가 없는 것이다”(대법원판결 90다12243, 1991.12.24.)고 한 판례에 따라 취득세 중과대상이 되지 아니하며, 이건 토지중 2필지 토지 1,488㎡(이하 “제2토지”라 한다)는 매수인이 제조업을 영위하는 자라는 이유로 농지매매증명을 발급받을 수 없었고, 또 공장용지로 용도변경하는 것도 여의치 못하여 현재까지도 토지거래계약허가를 받지 못하고 있으나, 매각하고자 정상적인 노력을 다하였는데도 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 그 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 채권보전용토지를 1년 이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로

• 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용토지... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율(1000분의 20)의 100분의 750으로 한다... ”라고 규정하고, 구같은법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것, 이하같다) 제84조의4제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정하면서, 그 제2호에서 “채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지. 다만, 취득후 1년(...) 이내에 정당한 사유없이 매각되지 아니한 경우(...)에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있다.
• 나. 다음으로 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구법인이 이건 토지를 채권보전용으로 1991.4.26. 취득한 후 정당한 사유없이 1년 이내에 매각하지 아니하였으므로 이를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구법인은 이건 토지에 대해 취득일로부터 1년 이내 매매약정을 체결하고 매수인에게 명도한 바 있고, 이건 토지중 제1토지는 토지거래허가를 득하였으므로 매매약정일에 매각했다고 보아야 하고, 제2토지는 토지거래계약허가를 받지 못하였으나 매각하고자 정상적인 노력을 다하였으므로 법인의 비업무용토지로 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 구지방세법 제84조의4제4항 및 그 제2호에서 법인이 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지는 취득후 1년 이내에 매각하면 법인의 비업무용토지로 보지 아니하도록 규정하고 있고, 이와 관련하여 대법원판결에서 금융기관이 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득한 토지를 취득후 유예기간(1년) 이내에 매도하는 통상의 매매계약을 체결하고 그 계약금을 수령한 경우에는 구지방세법시행령 제84조의4제4항제2호 소정의 “매각”을 한 것으로 보는 것이 상당하고, 잔대금까지를 수령하여야 여기에 해당한다고 할 수 없다(대법원 92누3427, 1992.6.9.)고 판시하고 있으며, 토지거래계약 허가받을 것을 전제로 한 매매계약은 허가받기 전의 상태에서는 효력이 전혀 발생하지 않으나, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효화되므로 허가후에 새로이 거래계약을 체결할 필요가 없다(대법원판결 90다12243, 1991.12.24.)고 판시하고 있는 바, 청구법인의 경우 이건 토지 취득일(1991.4.26.)로부터 10개월이 경과한 1992.2.17. 이건 토지에 대한 매매약정을 체결하고 이건 토지 취득후 1년이 경과한 후 제1토지에 대하여 국토이용관리법 제21조의3제1항의 규정에 의하여 토지거래계약허가신청을 하여 허가를 받았는 바, 청구법인과 매수인간에 1992.2.17. 체결한 이건 토지에 대한 매매약정과 1992.10.13. 제1토지에 대한 토지거래계약허가를 받고 체결한 매매계약(이하 “매매계약”이라 한다)을 살펴보면, 매수인이 동일인이고, 매매약정에 제1토지가 포함되어 있으며 통상적으로 행해지는 부동산매매계약 내용이 포함되어 있는 점과 청구법인의 법인장부에서 계약금과 중도금을 수령한 사실이 확인되고 있는 점 등을 미루어 보면 위의 매매약정은 제1토지를 매각하기 위한 매매계약으로 인정된다고 보아지므로 위에서 인용한 대법원판례(92누3427, 1992.6.9.)의 취지에 따라 제1토지의 경우에는 이건 제1토지의 취득일(1991.4.16.)로부터 1년 이내에 매매계약을 체결한 경우에 해당한다고 하겠으며, 제2토지의 경우에는 취득후 1년 이내에 매각하고자 정상적인 노력과 추진을 다한 점을 찾아 볼 수 없어 처분청에서 제2토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 적법하다고 판단된다. 따라서 청구법인의 주장은 일부 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1996. 7. 25. 내 무 부 장 관