[주 문] 청구법인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구법인이 1994.12.22. 주택건설을 목적으로 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지외 18필지 토지 29,992㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 취득한 후 1년 이내인 1995.3.7. 이건 토지를 청구외 ㅇㅇ건설(주)에 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 이건 토지의 취득가액(3,599,040,000원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 561,450,240원, 농어촌특별세 51,466,270원, 합계 612,916,510원(가산세포함)을 1995.9.30. 부과하였으며, 1995.4.14. 이건 토지의 소유권을 청구법인 명의로 다시 이전하였으므로 이를 새로운 취득으로 보아 이건 토지의 취득가액(3,599,040,000원)에 지방세법 제112조제1항의 일반세율을 적용하여 산출한 취득세 86,376,960원, 농어촌특별세 7,917,880원, 합계 94,294,840원(가산세포함)을 1995.9.30. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구법인은 주택건설업 및 부동산매매업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 이건 토지를 1994.12.22. 공동주택건설 목적으로 취득하여 1995.1.13. 공사에 착공한 후, 1995.3.2. 이사회에서 이건 토지를 청구외 ㅇㅇ건설(주)에 매각(매매대금 3,599,040천원)하기로 결의하고, 같은해 3.5. 매매계약을 체결한 다음, 잔금지급일(1995.3.31.) 이전인 1995.3.7. 이건 토지를 매수인에게 소유권 이전등기를 경료하였으나, 매수인인 ㅇㅇ건설(주)이 잔금지급을 하지 아니할 뿐만 아니라, 주택건설사업계획승인서의 사업주체 명의를 청구외 ㅇㅇ건설(주)로 변경하고자 주택건설사업계획 변경승인신청을 하였으나, 도급한도액 미달 등의 사유로 불승인됨에 따라 부득이 1995.4.14. 당초 매매계약을 해제하고, 같은해 5.1. 청구법인 명의로 이건 토지의 소유권을 환원한 후, 곧이어 같은해 4.17. 청구외 (주)ㅇㅇ와 공사도급계약을 체결하여 1996.2월 현재 전체 7개동중 4개동은 지상15층, 나머지 3개동은 지상6층의 골조공사가 진척되는 등 예정대로 공사를 진행하고 있는 바, 먼저 청구법인은 직전 사업년도의 총매출액중 주택분양매출액이 100% 차지하여 부동산 매매업이 주업이 되므로, 이건 토지 취득후 1년 이내에 매각하였다 하더라도 이는 법인의 고유업무에 직접 사용한 것이므로 비업무용토지에 해당되지 아니하고, 다음으로 이건 토지를 1994.12.22. 취득한 후 1년 이내인 1995.3.7. 매각하였더라도 매매계약의 해제로 인해 매수인에게 이전되었던 소유권이 청구법인에게 1995.5.1. 환원되었으므로 당초의 매각처분이나 계약해제에 따른 새로운 취득은 성립되지 아니할 뿐 아니라, 이미 착공한 공사를 청구법인이 계속하고 있는 이상, 결과적으로 이건 토지 취득후 1년 이내에 법인의 고유업무에 직접 사용하는 토지로 보아야 하고, 마지막으로 국토이용관리법의 관계규정에 의거 토지거래허가 당시 이건 토지의 이용목적을 “공동주택건설용”으로 하여 허가를 받은 후 그 목적대로 사용하지 아니하고 매각하였다 하더라도 주택건설불이행에 따른 위반사항이 있으면 그 법에 의한 제재를 받아야 할 사항일 뿐, 법인의 비업무용토지 해당여부를 판단함에 있어서 이를 원용할 수는 없음에도 토지거래허가시 이용목적대로 사용하지 아니하였다는 사유를 들어 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 법인의 주택건설용으로 취득한 토지를 1년 이내에 매매계약을 체결한 후 잔금수령일 이전에 그 소유권 이전등기를 경료하였으나, 매수자의 잔금지불 불이행으로 동계약을 합의해제하여 토지소유권을 원상회복등기한 경우 법인의 비업무용토지 과세요건성립 여부와 새로운 취득에 해당되는지 여부에 관한 다툼이라 할 것이므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법(1995.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하같다) 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용토지... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율(1000분의 20)의 100분의 750으로 한다... ”라고 규정하고, 구같은법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것, 이하같다) 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년(...) 이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 말한다”라고 규정하고, 같은조 제2항에는 “제1항에서 ‘법인의 고유업무’라 함은 다음 각호의 업무를 말한다. 1. 법령에서 개별적으로 규정한 업무. 2. 법인등기부상 목적사업으로 정하여진 업무, 3. 행정관청으로부터 인·허가받은 업무”라고 규정하고, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 하고, 그 제10호에서는 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지”라고 규정하고, 구지방세법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우(5년 이내에 정당한 사유없이 이를 매각한 경우를 포함한다)에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 규정하고 있고, 구같은법시행령 제73조제1항에서 “유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(...)에 취득한 것으로 본다... ”라고 규정하고, 같은조 제3항에서 “제1항... 의 규정에 의한 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다... ”라고 규정하고 있으며, 국토이용관리법 제1조에서 “이 법은 국토건설종합계획의 효율적인 증진과 국토이용질서를 확립하기 위하여... 토지거래의 규제와 토지이용의 조정 등에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다”라고 규정하고, 같은법 제21조의3제1항에서 “허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권... 으로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(...)하는 계약(...)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로... 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다”라고 규정하고, 위 같은법 제21조의18제1항에는 “제21조의3의 규정에 의하여 토지거래허가를 받은 자는... 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면 청구법인은 주택건설업 및 부동산매매업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1994.12.22. 이건 토지를 공동주택건설용으로 취득하고, 1995.1.13. 착공한 후 같은해 3.5. 청구외 ㅇㅇ건설(주)와 매매계약을 체결하고, 잔금수령전에 이건 토지의 소유권의 이전등기를 경료한 사실, 그 후 매매계약의 합의해제를 원인으로 1995.5.1. 원상회복등기된 사실과, 처분청에서는 이건 토지를 취득후 1년 이내 매각하였으므로 법인의 비업무용토지로 보고, 또한 위 토지매매계약을 합의해제후 그 소유권을 원상회복등기하였으므로 새로운 취득으로 보아 구지방세법 제112조제1항(일반세율) 및 제2항(중과세율)을 적용산출한 취득세 등을 부과고지한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구법인은 먼저, 부동산매매업이 주업이므로 이건 토지를 주택건설 목적으로 취득하였더라도 매매용토지의 비업무용 유예기간인 취득후 1년 이내에 매각한 이상, 이는 법인의 고유업무에 직접 사용한 것이라고 주장하고 있다. 살피건대, 구지방세법 제112조의3 및 구같은법시행령 제84조의4제4항제10호를 종합하여 볼 때, 주택의 건설, 공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되도록 고유업무에 직접 사용하지 아니하거나, 그 기간이 경과하기 이전에 매각하였다면 위 규정에 따라 법인의 비업무용토지가 된다고 보아야 하고, 또한 “위 시행령 제84조의4제2항제3호에 법인의 비업무용토지에 관련하여 법인의 고유업무로서 ‘법인의 등기부상 목적사업으로 정해진 업무’이외에 ‘행정관청으로부터 인·허가를 받은 업무’를 규정한 것은 행정관청으로부터 인·허가를 받은 업무의 특수성에 비추어 법인의 목적사업과는 독립하여 인·허가 내용만에 따라 법인의 고유업무인지의 여부를 판단하여야 할 것”(대법원 1992.11.13. 92누2226)인 바, 청구법인의 경우, 이건 토지를 1994.5.21. 매매계약을 체결한 후 계약당사자인 전 소유자(ㅇㅇㅇ)의 사전 사용허가를 얻어 이건 토지상에 공동주택을 건설코자 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의거 1994.9.30. 처분청으로부터 주택건설사업계획승인을 받고서 이어 1994.11.29. 이건 토지 이용목적을 공동주택부지로 하여 토지거래허가를 받아 1994.12.22. 취득한 사실로 볼 때, 이건 토지의 인·허가받은 사업의 목적은 “주택건설사업”임을 알 수 있고, 주택건설사업인가를 받은 이건 토지를 1995.1.13. 공사를 착공한 상태에서 정당한 사유없이 매각 처분하였으므로 비록 청구법인의 주업이 부동산매매업이라 하더라도 당초 인·허가 받은 주택건설사업에 직접 사용하지 아니한 이상, 이건 토지는 청구법인의 그 고유업무에 사용한 것으로는 볼 수 없다 하겠고, 다음으로 청구법인은 이건 토지를 잔금지급전에 이건 토지의 소유권 이전을 경료하였으나, 이건 토지 매매계약의 해제로 인해 매수인인 청구외 ㅇㅇ건설(주)에게 이전되었던 소유권이 청구법인에게 원상회복등기되었으므로 당초의 매각처분이나 계약해제에 따른 새로운 취득은 성립되지 아니할 뿐 아니라, 이미 착공하였던 이건 토지의 소유권을 원상회복하여 계속하여 공사를 진행하고 있는 이상, 결과적으로 이건 토지는 청구법인의 고유업무에 직접 사용하고 있는 토지로 보아야 한다고 주장하고 있지만, 구지방세법시행령 제73조제3항에서 유상취득의 경우 잔금지급일전에 등기를 한 경우에는 그 등기일에 취득한 것으로 본다고 규정하고, “취득세에 있어서의 ‘부동산의 취득’이란 부동산의 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 소유권 이전의 형식에 의한 부동산 취득의 모든 경우를 포함하는 것이고, 부동산 취득세는 부동산의 취득행위를 과세객체로 하여 부과하는 행위세이므로, 그에 대한 조세채권은 그 취득행위라는 과세요건 사실이 존재함으로써 당연히 발생하고, 일단 적법하게 취득한 다음에는 그 후 합의에 의하여 계약을 해제하고 그 재산을 반환하는 경우에도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수는 없다”(대법원 1995.9.15. 95누7970)할 것이므로, 청구법인의 경우 이건 토지를 1994.12.22. 취득한 후 1년 이내인 같은해 3.7. 청구외 ㅇㅇ건설(주)에 정당한 사유없이 소유권 이전등기를 경료한 이상, 그 등기일에 매각(취득)이 성립되어 그 매각시점에서 이건 토지는 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지로 된 때에 해당되어 비업무용토지가 되었다고 하겠고, 이건 토지의 소유권 이전이 경료되어 대외적관계에 있어서 완전한 권리를 이전해 준 다음, 그 후 1995.4.14. 당초 매매계약 해제를 원인으로 하여 같은해 5.1. 원상회복하였다 하더라도 이는 새로운 취득으로 보아야 하고, 재취득한 이건 토지를 법인의 고유업무에 직접 사용하였다 하여 이미 비업무용토지로서 성립한 조세채권에는 영향을 미칠 수 없다 하겠으며, 마지막으로, 이건 토지를 국토이용관리법의 관계규정에 의거 토지거래허가 목적대로 사용하지 아니하고 매각하였다 하더라도 주택건설불이행에 따른 위반사항은 그 법에 의한 제재를 받아야 할 사항이며, 법인의 비업무용토지 해당여부를 판단함에 있어서 이를 원용할 수는 없다고 주장하고 있으나, 이미 앞에서 설시한 바와 같이 이건 토지는 법인의 비업무용토지에 해당되어 더이상 청구법인의 주장을 살펴볼 실익이 없다 하겠으므로 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다. 따라서 청구법인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1996. 3. 28. 내 무 부 장 관