[주 문] 청구법인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구법인이 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 4필지 1,339㎡(전 575㎡, 대 764㎡)를 다세대 주택건설목적으로 1994.5.11. 취득한 후 동소 ㅇㅇ번지 239㎡, 동소 ㅇㅇ번지 288㎡, 동소 ㅇㅇ번지 50㎡, 계 577㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 1995.2.7. 매각하였으므로, 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(224,077,660원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 “구지방세법”이라 한다) 제112조제2항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 기납부한 세액을 차감한 취득세 34,956,080원, 농어촌특별세 3,204,300원, 계 38,160,380원(가산세포함)을 부과고지하고, 또한 매각한 이건 토지를 구지방세법 제138조제1항제3호에서 규정하는 대도시내에서의 법인설립후 5년 이내에 취득등기한 부동산으로 보아 그 취득가액(224,077,660원)에 구같은법 제131조제1항제3호에 규정한 세율(5배중과)을 적용하여 산출한 세액에서 기납부한 세액을 차감한 등록세 32,267, 130원, 교육세 5,915,630원, 계 38,182,760원(가산세포함)을 1995.3.20. 각각 부과고지하였으나, 청구법인이 이에 불복하여 1995.6.16. 이의신청을 제기하자 이의신청결정기관인 ㅇㅇ도지사는 농어촌특별세법의 적용시기 착오와 등록세 가산세 부과처분에 잘못이 있다고 판단하여 당초 부과처분을 취득세 34,956,080원과 등록세 26,889,310원, 교육세 5,377,860원, 계 32,267,170원으로 각각 경정하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구법인은 주택건설업 및 일반건축공사업 등을 목적사업으로 하여 주사무소 소재지를 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지에 두고, 1993.12.30. 설립된 법인으로서 이건 토지를 포함한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 4필지 일단의 토지 1,339㎡를 공동주택 신축분양 목적으로 1994.5.11. 취득한 후 먼저, ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지상 762㎡에 다세대주택(16세대) 건축허가를 받아 1994.10.21. 사용검사를 받았으며, 이어서 나머지 이건 토지상에 다세대주택(16세대)을 추가로 건축하기 위하여 1994.11.22. 건축허가 신청을 하였으나, 처분청은 일단의 토지내 20세대 이상의 다세대주택을 건축하는 경우 주택건설촉진법 규정에 의한 사업계획승인대상이라는 사유로 건축허가를 불허하여 공사를 할 수 없었으므로 이는 관계법령 등에 의해 건축 또는 사용이 금지·제한된 토지에 해당되어 불가피하게 매각한 이상 정당한 사유에 해당되어 이건 토지는 취득세 및 등록세 등의 중과세대상에서 제외되어야 하며, 설사 위와 같은 사유가 정당한 사유로서 볼 수 없다 하더라도 이건 토지는 기건축된 토지와 일단의 토지로서 지방세법 제84조의4제3항제5호에서 규정하는 지상정착물의 부속토지이므로 기건축된 다세대주택 바닥면적(213.3㎡)에 용도지역별 적용배율(5배)을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 면적 272.5㎡{=1,339㎡-(213.3㎡×5배)}에 대해서만 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하여야 함에도 처분청은 이건 토지 전체를 비업무용토지 및 대도시내 법인설립 이후 5년 이내 취득·등기한 부동산으로 판단하여 취득세 및 등록세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 대도시내 신설법인이 주택건설용 토지를 취득한 후 1년 이내 매각할 경우 법인의 비업무용토지로 보아 중과세한 처분이 적법한지 여부와 위 매각토지를 법인설립 후 5년 이내 취득등기한 부동산으로 보아 등록세 등을 중과세한 처분이 적법한지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용토지... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다(이하생략)”라고 규정하고, 구같은법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것, 이하 “구지방세법시행령”이라 한다) 제84조의4제1항에 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 법인이 토지를 취득한 날로 부터 1년(생략)이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니한 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 같은조 제4항에 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정하고서, 그 제10호에 “주택의 건설, 공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인의 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로 부터 4년이 경과되지 아니한 토지”라고 규정하고 있으며, 구같은법 제138조제1항에는 “다음 각호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 5배로 한다. 다만, 대통령령이 정하는 업종과 법인이 사원에게 분양 또는 임대할 목적으로 취득하는 대통령령이 정하는 주거용 부동산에 관한 등기에 대하여는 그러하지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제3호에서 “대도시내에서의 법인의 설립과... 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기”라고 규정하고, 구같은법시행령 제101조제1항에서 “법 제138조제1항 단서규정에서 대통령령으로 정하는 업종이라 함은 다음 각호와 같다”라고 규정하고서, 그 제5호에서 “... 주택건설촉진법 제6조 규정에 의하여 건설부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)”라고 규정하고, 같은조 제2항에는 “법 제138조제1항제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 대도시’라 함은 수도권정비계획법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역... 을 말한다”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면 청구법인은 주택건설업 및 일반건축공사업 등을 목적사업으로 1993.12.30. 대도시내 설립된 법인으로서 이건 토지를 주택건설용토지로 1994.5.11. 취득한 후 법인의 고유업무에 사용하지 아니하고 1년 이내에 매각하였으므로 처분청에서는 법인의 비업무용토지 및 대도시내 법인설립후 5년 이내 취득등기한 부동산으로 보아 취득세(가산세포함), 등록세(가산세포함) 등을 중과세하였으나, 청구법인이 이에 불복하여 이의신청을 제기하자 이의신청결정기관인 ㅇㅇ도지사는 당초 부과고지한 처분청의 세액중 농어촌특별세 및 등록세가산세에 대한 부과처분은 잘못이 있다고 판단하여 경정한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구법인은 먼저, 이건 토지를 포함한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 4필지 1,339㎡를 주택건설목적으로 취득한 후 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지상에 다세대주택(16세대)를 신축하고, 사용검사를 받았으며 다시 나머지 이건 토지상에 다세대주택(16세대) 건축허가신청을 하였으나, 처분청이 건축허가를 불허하여 이건 토지를 부득이 매각한 이상 정당한 사유에 해당된다고 주장하지만, 구지방세법시행령 제84조의4제1항에 의하면 법인이 토지를 취득한 날로 부터 정당한 사유없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니한 토지를 법인의 비업무용토지로 규정하고 있는 바, 여기에서 “정당한 사유”라 함은 “법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유”(대법원 92누8750호 1993.2.26.)를 뜻하므로, 청구법인의 경우를 보면, 이건 토지를 포함한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 4필지 1,339㎡를 1994.5.11. 취득한 후 우선 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 764㎡ 지상에 다세대주택 16세대를 건축허가를 받은 사실은 있으나, 다시 나머지 이건 토지상에 다세대주택(16세대) 건축허가를 추가로 신청한 사실이 없음이 처분청의 건축허가신청서 접수대장에서 확인되어질 뿐만 아니라, 설사 청구법인의 주장과 같이 추가로 다세대주택(16세대)을 건축허가신청한 데 대하여 처분청에서 일단의 토지상에 20세대 이상의 주택을 건축하는 경우 주택건설촉진법 제33조 및 같은법시행령 제32조(건설사업이 승인대상)의 규정에 저촉된다는 사유로 청구법인의 건축허가신청을 불허하였다 하더라도 적법한 처분이므로 이러한 사유로 이건 토지가 건축 또는 사용이 금지된 토지로 되었다고 볼 수 없다 하겠으며, 더구나 청구법인은 이건 토지만으로도 주택건설촉진법령 관계규정에 의거 주택건설용으로 사용할 수 있음에도 주택건설을 위해 정상적인 노력을 시도해 보지도 아니하고, 취득후 1년 이내에 매각한 이상 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였다고 볼 수 없기 때문에 비업무용토지에 해당된다 하겠고, 다음으로 청구법인은 설사 이건 토지를 매각한 정당한 사유가 인정되지 않는다 하더라도 이건 토지는 지상정착물의 부속토지로서 기건축된 다세대주택 바닥면적(213.3㎡)에 용도지역별 적용배율(5배)을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 면적 272.5㎡{=1,339㎡-213.3㎡×5배)}에 대해서만 중과세하여야 한다고 주장하지만, 구같은법시행령 제84조의4제1항 규정의 “법인이 토지를 취득한 날로 부터 1년 이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유의 목적에 직접 사용하지 아니하는 경우”라 함은 “그 취득일로 부터 1년 이내에 정당한 사유없이 그 고유의 목적에 직접 사용하지 아니하고, 위 기간을 경과한 경우뿐만 아니라, 토지를 취득한 후 정당한 사유없이 그 고유목적에 사용하지 않은 채 1년 이내에 이를 타에 매각처분하는 등으로 그 고유의 목적에 사용하지 아니하게 된 경우도 포함되는 것”(대법원 1992.2.14. 91누6078)이므로 청구법인의 경우와 같이 이건 토지를 취득(1994.5.11.)한 후 1년 이내 매각(1995.2.7.)하였다면 지상건축물의 부속토지로서 기준면적내의 부속토지라 할지라도 매각시점에서 법인의 비업무용토지로 된 경우에 해당하므로 이건 토지 전체를 법인의 비업무용토지로 보아 이건 취득세 등을 중과세한 처분은 적법하다 하겠으며, 마지막으로 청구법인은 이건 토지를 주택건설용으로 취득하였다가 부득이 매각하였으므로 대도시내 법인설립 이후 5년 이내 취득등기한 부동산에 해당된다 하더라도 등록세 중과대상에서 제외되어야 한다고 주장하지만, 구같은법 제138조제1항제3호에 의하면 대도시내에서의 법인의 설립과 그 설립 이후의 부동산등기를 하는 때에는 5배로 중과하도록 규정하면서, 구같은법시행령 제101조제1항제5호에서는 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 건설부에 등록된 주택건설사업자가 주택건설용으로 취득등기하는 부동산은 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우는 대도시내 법인중과세 대상에서 제외하도록 규정하고 있는 바, 청구법인의 경우와 같이 대도시내 법인설립(1993.12.30.)한 이후 이건 토지를 취득등록(1994.5.11.)한 후 3년 이내에 주택건설사업에 착공하지 아니하고, 취득후 1년 이내에 매각(1995.2.7.)하였다면 등록세 중과세대상인 ‘대도시내 법인설립 이후 5년 이내 등기한 부동산’에 해당된다 하겠으므로 처분청에서 이건 등록세를 중과세한 처분은 적법하다고 판단된다. 따라서 청구법인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1995. 11. 23. 내 무 부 장 관