자금사정악화 등의 사유로 5년이내 매각한 경우 이를 정당한 사유로 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 청구법인의 심사청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구법인이 1990.8.31 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 2필지의 토지 3,305㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 주택건설부지로 취득하였으나 고유목적사업에 직접 사용하지 아니하고 1994.1.15 매각하였으므로 이건 토지를 구지방세법(1994.12.14 법률 제4415호로 개정되기 이전의 것, 이하 “구지방세법”이라 한다) 제112조의3에서 규정하고 있는 법인의 비업무용토지로 보아 이건 토지의 취득가액(459,000,000원)에 구지방세법 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 82,620,000원(가산세포함), 등록세 13,770,000원, 교육세 3,029,400원(가산세포함), 합계 99,419,400원을 1994.8.5 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구법인은 주택건설 및 부동산 임대업·부동산 매매업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1990.8.31 이건 토지를 취득한 후 1993.7.5 주택건설사업계획(72세대, 면적 6,330.4㎡) 승인을 득하여 90% 공정까지 건축공사를 하였으나, 당시 청구법인은 정부의 건축규제영향으로 4개 지역에 서 아파트(ㅇㅇ.ㅇㅇ.ㅇㅇ.ㅇㅇ아파트) 540세대를 동시 시공함에 따라 인력수급난으로 공사를 중단할 수 밖에 없는 상황에서 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 소재 ㅇㅇ빌라트(19세대)의 미분양으로 청구법인의 자금사정악화와 은행대출증가(50억원)로 인하여 부득이 이건 토지(아파트 90% 공정)를 동종업체인 청구외 ㅇㅇ건설(주)에 매각하여 회사운영자금으로 사용하였으므로 이는 매각한 정당한 사유에 해당될 뿐 아니라 구지방세법 제112조의3이 규정하는 법인의 비업무용토지 중과취지는 법인이 그 고유목적 이외의 다른 이익을 위하여 토지를 취득하고 사용하거나 방치하는 것을 제재함으로써 부동산투기를 막고 토지의 효용가치를 증대화하여 국민경제의 건전한 향상과 발전을 도모하는데 있다 할 것이므로, 청구법인과 같이 고유목적사업에 사용하다가 건축공정 90% 상태에서 이건 토지를 동종업체인 청구외 ㅇㅇ건설(주)로 매각하여 현재 입주가 완료된 상태로서 주택건설목적으로 사용되고 있다면 비록 이건 토지가 취득후 5년이내에 매각하였다 하더라도 청구법인의 고유업무에 직접 사용한 것으로 보아야 하므로 이건 토지는 법인의 비업무용토지에 해당되지 아니한다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 청구법인이 주택건설부지로 사용하기 위하여 토지를 취득한 후 주택건설사업계획 승인을 받고 아파트 건축공사(공정 90%)를 시행하다가 자금사정악화 등의 사유로 5년이내 매각한 경우 이를 정당한 사유로 볼 수 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로

• 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용토지... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다”라고 규정하고, 구같은법 제112조의3에서는 “법인이 토지를 취득한 후 5년이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우(5년이내에 정당한 사유없이 이를 매각하는 경우를 포함한다)에는 제112조제2항에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 각각 규정하고 있다.
• 나. 다음으로 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면 청구법인은 주택건설사업 및 부동산임대사업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1990.8.31 이건 토지를 주택건설부지로 사용하기 위하여 취득한 후 1993.7.5 주택건설사업계획(72세대)승인을 득하고 공사를 추진하던중 취득후 5년이내인 1994.1.15 청구외 ㅇㅇ건설산업(주)에 매각하였으므로 처분청에서는 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 중과세한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구법인은 4개 지역에서 아파트공사를 동시 추진하게 되어 인력수급난으로 공사를 중단할 수 밖에 없는 상황에서 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 소재 ㅇㅇ빌라트(19세대)의 미분양으로 법인의 자금사정이 악화됨에 따라 부득이 이건 토지를 매각하였으므로 이는 매각한 정당한 사유에 해당된다고 주장하지만, 구지방세법 제112조의3 규정의 ‘정당한 사유’라 함은 관계법령의 규정에 의한 사용금지 등 외부의 불가항력적인 사정으로 법인의 고유목적사업에 사용할 수 없는 경우를 말한다고 할 것인 바, 청구법인의 경우를 살펴보면, 청구법인은 주택건설업을 목적으로 하는 법인이므로 주택건설사업을 추진함에 있어 사전에 자금계획 등을 충분히 검토하여야 함에도 무리하게 4개 지역에 공동주택사업을 동시 추진함으로써 자금사정이 악화되어 이건 토지 취득후 5년이내에 매각하였다면 청구법인의 내부사정에 불과할 뿐 그 귀책사유는 청구법인에게 있다 하겠으므로 이건 토지를 매각한 정당한 사유로써 볼 수 없다 하겠고, 다음으로 청구법인은 법인의 비업무용토지 중과세 입법취지에 비추어 볼 때, 이건 토지를 주택건설부지로 취득 후 4년이내에 건축공사를 착공하여 90% 공정상태에서 동종업체에 매각하여 입주가 완료된 상태이므로 취득후 5년이내에 매각하였다 하더라도 법인의 고유목적사업에 직접 사용한 것으로 보아야 한다고 주장하지만, 구지방세법시행령 제84조의4제4항제10호에서 규정하는 주택건설업을 목적으로 하는 법인이 취득한 주택건설용 토지는 취득일로부터 4년이내에 주택건설공사를 착공하여 준공검사를 필한 후 분양을 완료한 경우에만 법인의 비업무용토지에서 제외한다는 취지이므로, 청구법인이 주택건설 진행중인 이건 토지를 청구외 ㅇㅇ건설(주)에서 인수하여 건물을 준공하고 분양을 완료하였다 하더라도 이건 토지는 청구법인이 직접 사용한 토지로 볼 수 없으므로 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠다. 따라서 청구법인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1995. 4. 25 내 무 부 장 관